不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

大家さん・投資家を支援する為のクラウド型不動産投資シミュレーションソフトを無料で利用可能。利回、キャッシュフロー、IRR等で判断が可能です

不動産投資シミュレーシ… > メルマガ・ブログの人気… > 利回上昇中の中古RC物…

利回上昇中の中古RC物件への投資

2020-09-28

おはようございます。
 
アセットランク
大塚 博之です。
 
さて、9月12日のメールセミナでも
書きましたが、高額物件の利回りが
上昇してきています。
 
特にRCの築年数が経過した物件は
1~2%程度は上昇しているようです。
表面利回り10%超の物件も増えています。
 
このような物件から、
利回りが上昇(物件価格下落)
するのには訳が有ります。
 
「それ相応のリスクがある」
からです。
 
今日は、このリスクについて
シミュレーションで検証したいと思います。
 

 

RC物件のリスク

 
RC物件のリスクは様々ありますが、
今日は、その中から修繕費に絞って
シミュレーションを行います。
 
まず、RC物件の修繕費が
どの程度必要か
 
国土交通省
「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
を参考に確認していくと
 
■RC20戸の例
 
・5~10年目:170万円
・11~15年目:1,090万円
・16~20年目:460万円
・21~25年目:2,320万円
・26~30年目:460万円
 
このように目安が示されています。
 
修繕が必要な主な項目として
 
▼ベランダ等の塗装費用
▼屋上防水
▼給排水設備修繕
▼各戸水回り修繕
 
といったところだと思います。

 

 

修繕を考慮したシミュレーション

 
■新築
■物件価格:2.5億円
■建物価格:2億円
■表面利回:8.5%
■自己資金:4,000万円
 
以上の条件で修繕費を
考慮しない場合、考慮した場合
2つのシミュレーションをすると
 
RC物件の30年分の修繕費を考慮したシミュレーション
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※修繕費は「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」を基に1年毎に按分して入力
 
 
30年後の投資成績を確認すると
税引後CFで約8,000万円の差が出ます。
2.5億円の投資で8,000万円ですので
 
いかに修繕費の影響が大きいか
分かります。
 

 

築古RCへの投資

 
さて、ここまでシミュレーション
してきた物件を
 
オーナーチェンジで
築25年の時に購入した場合は
どうなるでしょうか?
 

築25年のRC物件への投資シミュレーション
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※築21~25年に行われなかった修繕を27~31年にかけて行う
 

 

1つ目は前のオーナーが
しっかり修繕を行っていた場合
 
2つ目は大きな修繕が必要なので
ギリギリで売り抜けた場合
 
2つ目の試算を見るとゾッとすると
思います。
 
「こんなオーバーな」
 
と思われる方も
いらっしゃると思いますが
 
金額等は物件によって異なりますが
築古RC投資では
よくある、大失敗投資の事例です。
  

 

修繕費を考慮する

 
RC物件の場合は修繕費が
高額になります。
 
新築、中古を問わず
修繕費を考えた分析は
必須と言えます。
 
特に、オーナーチェンジの場合
やらなければいけない修繕を
先延ばしにして売り抜けることを狙う
オーナーさんもいます。
 
「表面利回が高いな」
 
という事に惑わされず、
修繕が的確に行われていたかを
確認した上で
 
必要な修繕費を見込んだ
投資計画を立てる必要があります。


不動産投資シミュレーションソフト
アセットランクシミュレーターの無料IDを取得する
お名前(姓)
お名前(名)
都道府県
投資物件の所有
メールアドレス
メールアドレス確認
利用規約に同意する 利用規約を確認する
※不動産投資シミュレーションを
より深く理解できるメールセミナー付
 

「パートナー不動産会社様募集」

「投資物件の販売を強化したいという不動産会社様」よりのご連絡をお待ちしております。専用サイトを設けております。詳細はこちらからご確認ください。 貴社の物件販売の一助になればと考えております。

不動産投資支援ソフト無料ID取得↓

■お名前(姓)  (名)
■都道府県
■投資物件の所有

■メールアドレス
■メールアドレス確認
■利用規約に同意する
利用規約を確認する

※不動産投資シミュレーションをより深く理解できるメールセミナー付


登録フォームにご入力いただき、送信ボタンをクリックすることでメールが送信されます。

登録後に送信されますメール内のURLをクリックして表示される画面に ユーザー名、パスワードを入力することで すぐにアセットランクシミュレーターをご利用いただけます。

ソーシャルアカウントで取得↓

googleアカウントで無料ID取得には以下の利用規約への同意が必要です。無料ID取得時点で同意したものとみなします。
利用規約を確認する