利回上昇中の中古RC物件への投資
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
さて、9月12日のメールセミナでも
書きましたが、高額物件の利回りが
上昇してきています。
特にRCの築年数が経過した物件は
1~2%程度は上昇しているようです。
表面利回り10%超の物件も増えています。
このような物件から、
利回りが上昇（物件価格下落）
するのには訳が有ります。
「それ相応のリスクがある」
からです。
今日は、このリスクについて
シミュレーションで検証したいと思います。
ＲＣ物件のリスク
ＲＣ物件のリスクは様々ありますが、
今日は、その中から修繕費に絞って
シミュレーションを行います。
まず、ＲＣ物件の修繕費が
どの程度必要か
国土交通省
「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
を参考に確認していくと
■ＲＣ20戸の例
・5~10年目：170万円
・11~15年目：1,090万円
・16~20年目：460万円
・21~25年目：2,320万円
・26~30年目：460万円
このように目安が示されています。
修繕が必要な主な項目として
▼ベランダ等の塗装費用
▼屋上防水
▼給排水設備修繕
▼各戸水回り修繕
といったところだと思います。
修繕を考慮したシミュレーション
■新築
■物件価格：2.5億円
■建物価格：2億円
■表面利回：8.5%
■自己資金：4,000万円
以上の条件で修繕費を
考慮しない場合、考慮した場合
2つのシミュレーションをすると
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※修繕費は「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドマップ」
30年後の投資成績を確認すると
税引後ＣＦで約8,000万円の差が出ます。
2.5億円の投資で8,000万円ですので
いかに修繕費の影響が大きいか
分かります。
築古ＲＣへの投資
さて、ここまでシミュレーション
してきた物件を
オーナーチェンジで
築25年の時に購入した場合は
どうなるでしょうか？
※アセットランクシミュレーターを利用
※項目を抜粋して表示
※築21~25年に行われなかった修繕を27~
1つ目は前のオーナーが
しっかり修繕を行っていた場合
2つ目は大きな修繕が必要なので
ギリギリで売り抜けた場合
2つ目の試算を見るとゾッとすると
思います。
「こんなオーバーな」
と思われる方も
いらっしゃると思いますが
金額等は物件によって異なりますが
築古ＲＣ投資では
よくある、大失敗投資の事例です。
修繕費を考慮する
ＲＣ物件の場合は修繕費が
高額になります。
新築、中古を問わず
修繕費を考えた分析は
必須と言えます。
特に、オーナーチェンジの場合
やらなければいけない修繕を
先延ばしにして売り抜けることを狙う
オーナーさんもいます。
「表面利回が高いな」
という事に惑わされず、
修繕が的確に行われていたかを
確認した上で
必要な修繕費を見込んだ
投資計画を立てる必要があります。
