不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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収益物件の購入前にシミュレーションすべき3項目

2023-01-24

不動産投資シミュレーションの何を重要視するかは、投資目的、投資家さんの属性等によって異なります。
 
しかし、そんな中でも、確認しておきたい3項目があります。
 

 

確認しておきたい3項目

 

確認しておきたい3項目は
 
1.投資期間中にキャッシュフロー赤字はないか
 
2.BE%(BER)は70%以下か
 
3.売却シミュレーションで赤字にならないか
 
それでは、この3つが重要な理由と確認方法についてです。
 

 

3項目を確認すべき理由

 

1.投資期間中にキャッシュフロー赤字はないか
 
「キャッシュフロー赤字=他の収入から持ち出し発生」を意味します。不動産投資は長期間に及びます。シミュレーション段階で、10年・20年とキャッシュフロー赤字はないか確認が必要です。
 
2.BE%(BER)は70%以下か
 
BE%は損益分岐点を表すものです。この数値が低ければ、低いほど、家賃下落・空室等発生した際にキャッシュフロー赤字になりにくいです。投資期間中には何らかの変動はつきものです。その変動に耐えられるのかを確認するために利用します。
 
※BE%(BER)の詳細は「不動産投資で利用したい各種指標」をご確認ください。
 

※家賃変動に関するご参考記事(外部サイト)「駅近コンパクトタイプのアパートは、賃料の経年変化から見た安定性が最も高い
 
3.売却シミュレーションで赤字にならないか
 
どんなに家賃収入が安定していても、出口(売却)で失敗すれば、不動産投資は失敗します。いつ頃売却するか決めていない場合にも、仮に●年後に売却した場合に「売却で借入返済できるか」 「売却後に自己資金回収できるか」のシミュレーションは必須です。
 
それでは、具体例を確認しながら進めます。

 

 

サンプルシミュレーション

 

以下はサンプルシミュレーションです。
 
1.投資期間中にキャッシュフロー赤字はないか
 
不動産投資シミュレーション_キャッシュフロー結果
 
キャッシュフロー赤字の無いことが分かります。まず、家賃収入(インカムゲイン)という点ではクリアです。
 
 
2.BE%(BER)は70%以下か
 
不動産投資シミュレーション_BEパーセント結果
 
BE%は68.38%と70%以下です。ある程度の変化には対応できそうです。ただし、今回は家賃・維持管理費・金利等一定のシミュレーションです。さらに、変動シミュレーションを行った中で範囲内に入るかの確認を行うとベストです。
 
 
3.売却シミュレーションで赤字にならないか
 

不動産投資シミュレーション_売却キャッシュフロー結果
 
 
売却時に借入返済できることが分かります。また、家賃収入の累積キャッシュフローと売却キャッシュフロー合計は約3,065万円です。自己資金(1,600万円)を十分回収できます。
 
売却価格をどの位で設定したらいいかを知りたい場合は「3つの指標で所有物件をいくらで売却できるか確認する」をご参考に検討してください。
 
 
今回のサンプルシミュレーションは、すべての項目をクリアしました。では、次に、万が一、クリアしなかった際に、見直すべき内容についてです。
 
※シミュレーション結果は不動産投資シミュレーションツール アセットランクシミュレーターの収支詳細機能より抜粋

 

 

投資に向けての見直し

 

次に、シミュレーション結果が思わしくない場合、どのような改善が必要かです。
 
1.投資期間中にキャッシュフロー赤字発生
 
⇒家賃を上げることはできないか
⇒維持管理費を下げることはできないか
⇒自己資金を増やして借入額を減らせないか
⇒借入金利を下げられないか
 
2.BE% 70%超過
 
⇒家賃を上げることはできないか
⇒維持管理費を下げることはできないか
⇒自己資金を増やして借入額を減らせないか
⇒借入金利を下げられないか
 
3.売却シミュレーションで赤字
 
⇒売却可能な価格は上昇しそうか
⇒自己資金を増やして借入額を減らせないか
 

これらの案を検討して、見直しが難しそうならば、投資を見送る判断も必要です。

 

  

収益性と安全性のバランス

 

最低限確認したい3項目をご紹介しました。最終的な判断をする場合は、これに加えて、収益は投資目標に届きそうか。家賃・空室・金利を変動させて、どの程度の変動まで耐えられるか等のシミュレーションを行うことが必要です。
 
不動産投資シミュレーション結果は、収益性と安全性のバランス考慮して確認することが重要です。
 
※アセットランクシミュレーターを利用して「収益物件の購入前にシミュレーションすべき3項目」を確認する方法を、以下の動画でご紹介しています

 

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