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変化の時代に借入を上手に管理する為のポイント

2020-05-11

おはようございます。

アセットランク
大塚 博之です。

 

今回のコロナ禍もそうですが
大きな変動があると
 
これまで上手く働いていた
借入がマイナスに働き始める
可能性があります。
 
こうなると、借入は怖いと
考えがちですが本当にそうなのか?
 
今日は、借入が
 
・怖いものなのか?
・そうでないか?
 
を考えます。

 

 

投資開始時点の借入

 

不動産投資の借入をバランスシートで確認(投資開始時点)
 
借入が怖いか、そうでないかを
バランスシート(B/S)の
視点で考えます。
 
分かり易いように
かなり単純化してありますが
投資開始時点でのB/Sを
記載しています。
 
注目すべき箇所は
赤枠で囲ってあります。
 
投資開始時点では
7,000万の物件に対して
7,000万の借入をしています。
 
この時点では
借入はニュートラルです。
 
理由は、
物件時価が7,000万に対して
借入が7,000万ですので
 
■ 投資物件 = 借入
 
だからです。
 

 

5年後のB/S(1)

 
不動産投資の借入をバランスシートで確認(投資開始5年後プラス)
 
上のB/Sは投資開始から
5年後を表したB/Sです。
 
この状態であれば
借入がプラスに働いていており
まったく怖くありません。
 
安心できる状態です。
 
ポイントは
 
■ 投資物件 > 借入
 
■ 純資産増加
 
 
まず、リスク回避の視点では
物件を売却しても借入を返済
出来る状態で安心です。
 
また、リターンの面でも
純資産が増加しており
借入がプラスに働いているのが
分かります。

 

この状態であれば一般的な
日本人が描いている
借入への悪いイメージに
当てはまりません。

 

変化にも強い状態ですので
借入を過度に恐れる必要は
ありません。
 

 

5年後のB/S(2)

 
ここで、もう1つのB/Sを
見てみたいと思います。
 
不動産投資の借入をバランスシートで確認(投資開始5年後マイナス)

 
この状態になると変化にも弱く、
非常に危険な状況です。
 
■ 投資物件 < 借入
 
■ 純資産債務超過
 
まず、この状態になると
万が一の場合に
売却が困難になります。
 
また、物件時価と借入との
差額が大きく債務超過に
陥っています。
 
非常に変化に弱いです。
また、この状態では銀行から
融資を受けるのも厳しいです。
 
この状態での借入は
非常に怖いものですので
注意が必要と言えます。
 

 

B/Sで考える重要性

 
多くの人は借入を怖いものだと
認識しています。
 
しかし、借入は、実際は
ニュートラルなものです。
 
ただ、不動産投資の状況により
善にも悪にもなります。
 
その状況を把握する為にも
借入がある場合は
常にB/Sの視点で考えて
おくことが重要です。

 


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