変化の時代に借入を上手に管理する為のポイント
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
今回のコロナ禍もそうですが
大きな変動があると
これまで上手く働いていた
借入がマイナスに働き始める
可能性があります。
こうなると、借入は怖いと
考えがちですが本当にそうなのか？
今日は、借入が
・怖いものなのか？
・そうでないか？
を考えます。
投資開始時点の借入
借入が怖いか、そうでないかを
バランスシート（B/S）の
視点で考えます。
分かり易いように
かなり単純化してありますが
投資開始時点でのB/Sを
記載しています。
注目すべき箇所は
赤枠で囲ってあります。
投資開始時点では
7,000万の物件に対して
7,000万の借入をしています。
この時点では
借入はニュートラルです。
理由は、
物件時価が7,000万に対して
借入が7,000万ですので
■ 投資物件 ＝ 借入
だからです。
5年後のB/S（1）
上のB/Sは投資開始から
5年後を表したB/Sです。
この状態であれば
借入がプラスに働いていており
まったく怖くありません。
安心できる状態です。
ポイントは
■ 投資物件 ＞ 借入
■ 純資産増加
まず、リスク回避の視点では
物件を売却しても借入を返済
出来る状態で安心です。
また、リターンの面でも
純資産が増加しており
借入がプラスに働いているのが
分かります。
この状態であれば一般的な
日本人が描いている
借入への悪いイメージに
当てはまりません。
変化にも強い状態ですので
借入を過度に恐れる必要は
ありません。
5年後のB/S（2）
ここで、もう1つのB/Sを
見てみたいと思います。
この状態になると変化にも弱く、
非常に危険な状況です。
■ 投資物件 ＜ 借入
■ 純資産債務超過
まず、この状態になると
万が一の場合に
売却が困難になります。
また、物件時価と借入との
差額が大きく債務超過に
陥っています。
非常に変化に弱いです。
また、この状態では銀行から
融資を受けるのも厳しいです。
この状態での借入は
非常に怖いものですので
注意が必要と言えます。
B/Sで考える重要性
多くの人は借入を怖いものだと
認識しています。
しかし、借入は、実際は
ニュートラルなものです。
ただ、不動産投資の状況により
善にも悪にもなります。
その状況を把握する為にも
借入がある場合は
常にB/Sの視点で考えて
おくことが重要です。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
