不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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投資判断を他人任せにしない方法

おはようございます。

 

アセットランク 大塚 博之です。

 
さて、物件を判断する際につい、表面利回りを重視してしまいます。

 

しかし、表面利回りだけで物件の良し悪しを判断できないのはご存知の通りです。ただ、時間の無い中で判断するにはどうしても表面利回りに頼りがちです。そこで、今日は短時間で確認できる表面利回り以外の項目をご紹介します。

 

 

短時間で判断する方法

 

最終的に投資を判断する際には出口を考慮したシミュレーション等のより、緻密なシミュレーションが必要です。ただ、初期段階でいくつかの物件を比較する際は、以下の3つのポイントを中心にシミュレーションをすると良いと思います。

 

短時間で可能なこのシミュレーションだけでも表面利回りだけでは見えてこないリターンとリスクが見えてきます。

 

 

最低限確認すべきポイント

 

1.税引後CFに赤字の年が無いか
赤字がある場合には要注意

 

2.自己資金はいつ回収できるか
10年以内が目安

 

3.BE%※が70%以下か
70%超の場合は要注意

 

※BE%とは
「(維持管理費(年)+支払額(年)) / 潜在的総収入(年) * 100』」で計算。損益分岐点を表す指標。空室、家賃下落等のリスクに対する許容度を計ることができる。

 

 

アセットランクシミュレータ-では

 

1,2は「分析結果画面」「収支詳細画面」
3は「分析結果画面」「グラフ画面」

 

で確認できます。

 

収支詳細画面
※収支詳細画面の画像

 

BE%画像
※グラフ画面の画像

 

ご紹介した3つの基準をクリアしない場合将来的に厳しい賃貸経営を強いられる可能性があります。このシミュレーションであれば1件あたり数分で比較できます。

最低限、確認しておきたい項目ばかりです。

 

 

言われたままで判断しない

 
表面利回りだけの判断だと他人から

 

「いい物件ですよ」と言われた事を信用してしまいがちです。しかし、精度の高いシミュレーションをするには、それなりの時間が必要になります。いくつかの物件を比較するのに、正直、そんなことはやっていられません。

 

「表面利回り」以外の基準を設けて物件を比較する際に今日、ご紹介した3つのポイントを参考にしていただければ幸いです。


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