不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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現実感のあるシミュレーションをする為の3つのポイント

2022-03-21

ここ数年、ようやく不動産投資シミュレーションが一般的なものになってきました。
 
私が、一番最初にエクセルで作成したシミュレーションソフトは2008年です。
 
その当時はシミュレーション無しに、表面利回りだけで意思決定する投資家さんが大勢いらっしゃいました。
 
その頃と比較して、不動産購入前にシミュレーションを行う方が増えたのは本当に良かったと思います。しかし、まだ気になる点があります。

 

 

効果半減のシミュレーション

 

先日、ある投資家さんに某会社さんから提示されたキャッシュフロー(CF)シミュレーションを見せていただきました。
 
こんな内容でした。
 
不動産投資シミュレーション(変動無し)
※見せていただいたシミュレーションを基にアセットランクシミュレーターで再作成
※一部期間を抜粋
 
正直、あまり意味の無いシミュレーションです。理由は、現実離れしすぎているからです。

 

 

現実離れしている理由

 

ご紹介したシミュレーションが現実離れしている理由は、投資開始~最後まで、変動が一切ないからです。
 
シミュレーション内容を確認すると分かるのですが、
 
■空き室率⇒ずっと0%
■家賃⇒新築当時のまま
 
絶対無いとは言いませんが、ほぼ不可能な前提条件のシミュレーションです。
 
確かに、未来のことは誰にも分かりません。ただ、シミュレーションを行う場合は、予測できる範囲で未来の変化を考慮する必要があります。
 
その中でも最低限、3つの項目はシミュレーションに反映する必要があります。

 

 

考慮の必要な3項目

 

不動産投資シミュレーションを行う際に、最低限反映したい3つの項目は
 
■空き室率⇒10~15%(都心の駅近等でも5%程度は必要)
 
■家賃下落⇒1%程度下落
 
■課税所得⇒不動産以外の給与等の課税所得反映
 
この3項目はシミュレーションに反映させる必要があります。
 
まず、空き室率10~15%というのは1年間に約36~55日又は20室中2~3室空きのある状態です。賃貸募集中等の空き室期間を考慮すると10%程度見込むのが現実的です。
 
次に、家賃は年1%程度下落する場合が多いです。ご参考に「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析」をご紹介します。
 
最後に、給与等の課税所得も、必ず、考慮に入れてください。不動産以外の所得が多い場合は、税引き後CFに大きな影響があります。

 

 

3つを反映した場合

 

空き室、家賃下落、その他課税所得の反映前と反映後を比較します。
 
不動産投資シミュレーション(変動あり)
アセットランクシミュレーター収支詳細機能を利用
※その他課税所得は年収800万円程度の場合
※一部期間を抜粋
 
2031年の税引き後CFをご確認いただくと分かるように約600万円も差が出ています。
 
反映前のシミュレーションを参考にする危険性がお分かりいただけると思います。
 
不動産投資シミュレーションを行う場合は、最低限、今日ご紹介した3項目を考慮した分析を行うことをお勧めします。
 
※アセットランクシミュレーターを利用して変動シミュレーションを行う方法をご紹介しています。


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