「変化」に強い不動産投資

2018-09-28 　　　　　　　　　　　　

おはようございます。
　
アセットランク.Com
大塚　博之です。
　

今、読んでいる本
「近未来予測2025」
　
にこんな面白い一節がありました。
　
　
以下引用 (200ページ)
　
　
人が亡くなるのを避けられない
状況に陥った時に、
　
歩行者の列や自転車に乗った
子どもを犠牲にしないために、
　
”運転手自身”が犠牲になるような
コードを果たして書くのかという、
　
もう何十年も前から議論されてきた
問題である。
　
　
引用終わり
　
　
新らしいテクノロジー
が出てきた場合には
　
必ずと言っていいほど
このような問題が出てきます。
　
しかも、正しい答えが無い難問です。
　
どのようにお感じになるでしょうか。
　
もし、お時間があるようでしたら
近未来の予測を検討するのに
　
参考になる本ですので
読んでいただければと思います。
　
「近未来予測2025」
　
　
さて、前回、3,000万円手元にあったら
　
A　「中古ワンルームマンション3戸に
　　　借入れをせず投資する」
　
B　「6,000万円の中古アパート1棟に
　　　借入れをして投資する」
　
どちらが得かを比較しました。
　
　
【ワンルームマンション3戸】
　　　　↓

　　　　↓
詳細はこちら
　
　
【6,000万円木造アパート】

　　　　↓
詳細はこちら
　
　

比較すると、6,000万円木造アパートの
　
収益性が高くレバレッジ（借入）
の力を感じる結果となりました。
　
　
前回のメールセミナー詳細は
　　　　　　　　↓
　　　　　こちらから
　
　

しかし、このような変化が起こると
　
　
【ワンルームマンション3戸　変化あり】

　
　
【6,000万円木造アパート　変化あり】

　
　
今回の例の変化は
　
空室率が10%→33%
になるという変化です。
　
　
3戸に1戸が空室になった時の
10年後の収益性を比較をすると
　
　
■　税引後CF累計
　
　・ワンルームマンション3戸
　　　　↓
　　1,292万円
　
　・6,000万円木造アパート
　　　　↓
　　　842万円
　
■　自己資金回収率
　
　・ワンルームマンション　3戸
　　　　↓
　　　43.11%
　
　・6,000万円木造アパート
　　　　↓
　　　28.09%
　
　
レバレッジの力を使った
　
6,000万円木造アパートの
収益が大きく悪化しています。
　
　
レバレッジの力を使った
不動産投資は
　
順調にいっている時は
大きく収益をあげます。
　
　
しかし、1度変化が起こると、
　
手をつけられないほどに
収益を悪化させます。
　
　
レバレッジの力を使うときは
　
相当に工夫して、空室、金利など
変化への対応が必要です。
　
　
・レバレッジを使った投資
　　　　↓
　「変化に弱いが、順調な時の
　　収益力は高い投資」
　
　
・自己資金だけの投資
　　　　↓
　「収益力はそこそこだが
　　変化があった時には強い投資」
　
と言えます。
　
　

「借入をしない投資じゃ意味がない」
とか
　
「借入は怖いから自己資金で投資」
など
　
十把一絡げの意見には惑わされずに
　
自分に合った投資スタイルを
見つけていくことが大切です。