ある地銀の投資シミュレーション基準
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、仕事の打ち合わせで
京都を3日ほど訪れました。
打ち合わせ後に
丹波口→四条周辺まで
30分ほど歩いて感じたのが
「大中小、本当にホテルが
増えているな」
ということです。
建設中のホテルもありますし
民泊に近いような簡易宿泊所
も多数ありました。
そこで、ここ5年の増加数を
少し調べてみたのですが
施設数で約2.8倍
部屋数で約1.3倍
増加しているようです。
需要（観光客等）も増えている
ので、供給（ホテル等）が大幅
増加しても大丈夫という声と
さすがに飽和するという声の
両方があるようです。
どのようにお考えに
なりますか？
さて、今日は日経新聞に
こんな記事がありましたので
それに従って
シミュレーションを
してみたいと思います
・・・・・以下引用・・・・・
日経新聞11月21日付
融資の審査を厳しくしているとの
回答も4割にのぼった。
具体的には「物件取得価格の
2割以上の自己資金を持っている
ことが条件」（中国・四国地方）や
「家賃が2割下がり、金利が3.5%に
上昇する負荷をかけて
資金繰りが回るかを判定している」
（東海地方）
・・・・・引用終わり・・・・・
家賃2割下げて、貸出金利は
ハッキリ書いていなかったので
分かりませんが
おそらく1.5%位の貸出金利で
それを3.5%でシミュレーション
するのだと思います。
かなり厳しいですね。
試しに、表面利回8.5%の物件に
以上の条件を当てはめて
シミュレーションをしてみました。
【表面利回8.5% 金利1.5%】
見えない場合&詳細はこちら
【5年目に20%家賃減&金利3.5%】
見えない場合&詳細はこちら
この物件の場合、CFが赤字の
年は現れませんでした。
つまり記事の銀行であれば
融資をしてくれる
可能性がある結果です。
ちなみに、この物件の場合
表面利回りが7.8%に
なるとCF赤字の年が現れます。
こうなると融資が厳しくなること
になります。
この新聞記事では空室率を
どのように考えているかなど
細かく書かれておらず
ハッキリわかりませんが
銀行からの融資を検討して
シミュレーションする場合には
家賃20%下落、金利2%上昇でも
CFに赤字の年が1年も無いかを
確認しておくといいと思います。
不動産投資シミュレーションを
する場合は、
よいシナリオだけでなく
このようなストレスを与えた
分析も必ず行うよう
にしてください。
