必ず、時系列で確認しておきたい指標
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、所用があり
マイクロソフトさんの本社を
訪れる機会がありました。
感想は
「こんなオフィスで働けたらいいな」
でした。
綺麗で、広々していて、
多くの会議スペース
カフェスペースやドリンクの
冷蔵庫が設置されていて
いつでも飲めるようになっていました。
オフィスとしては本当にうらやましい
環境でした。
さすが、時価総額、世界NO1の企業
だなと感心しきりでした。
本来の目的は違ったのですが、
ほぼ、社会科見学気分でした。
さて、今日は時系列で確認して
おきたい指標BE%について書きます。
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【BE%】
▼計算式
(維持管理費合計 + 支払額（年）)
/ 潜在的総収入（年） * 100
損益分岐点のパーセンテージを
求めることにより投資の安全性
を確認できます。
数値が低いほど安全性が
高いといえます。
最低でも70%は超えておきたい
指標です。
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もう少し、かみ砕いて言えば
赤字になるまでどの位余裕が
あるかを確認できる指標です。
BE%は特定期間（物件購入時）
を見るだけでも安全性を確認
するのに役立ちますが
本来は、毎年の数値を追いかけて
確認するのが理想です。
グラフで表示すると以下の
ような感じになります。
当然、毎年、維持管理費や家賃収入
などは異なります。
物件購入時は高い家賃で貸せ、
空室率も低く、BE%はもっとも
引くなります。
しかし、年を追うごとにBE%は
残念ながら上昇していく可能性が
高いです。
ぜひ、家賃変動、空室率変動、
金利変動などの
シミュレーションを行った際は
BE%を確認して70%を超過して
リスクが高まっていないる年が
無いかを確認してください。
不動産投資をしていると
つい、収益性（利回り）ばかりに
目がいきますが
安全性も時系列で確認することを
お勧めします。
