キャッシュフローを増やすテクニック

2013-01-13

『このお金が、すごく不動産経営を圧迫していますね。』

現在のデフレ傾向からすると
なかなか、家賃は上げられません。

そんな時、キャッシュフローを
増加させる為に注目するのが、

運営費（月々経費）です。

運営費（月々経費）とは

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
毎月かかる経費のことです。

運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎるとキャッシュフローに強烈な悪影響
をおよぼします。

なぜなら、キャッシュフローは

キャッシュフロー＝　家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費

で計算されるからです。

つまり、キャッシュフローを増加させるには

▼　家賃額を上げる。

▼　金利を下げる。

▼　修繕費を下げる

そして、もうひとつの項目が

▼　運営費（月々経費）を下げる

ことが必要になります。

では、不動産投資分析をする際に
どの程度の運営費が適正かというと、

東京圏では、固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営費は家賃の１７％前後です。
（ＲＣ一棟マンションの場合）

東京圏の平均値を元に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。

家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

東京圏と比較すると１．５～１．８倍位の
運営比率、２５～３０％前後だと推測できます。

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の３０％以上に
なっている場合は、無駄な運営費がかかっている
可能性があるので見直しが必要です。

最後にもう一度、キャッシュフローを増やす為の
方程式をまとめます。

家賃額を　　↑　増加させる

金利を　　　↓　低下させる

修繕費を　　↓　低下させる

運営費を　　↓　低下させる

キャッシュフローを増減させる要素は
この４つしかありません。

家賃増加、金利低下よりも
運営費を管理することが
一番簡単だと思います。

ぜひ、この機会に運営費がどの程度
キャッシュフローに影響をあたえているか
不動産投資分析をしてみてください。