キャップレートの感覚を身に付ける
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、微笑ましい光景が
ありました。
とあるスーパーの
エスカレーターで
2階に向かっていると
「お兄ちゃん～」という
3歳位の女の子の声が
聞こえたので、後ろを振り返ると
7歳位の男の子が
エスカレーターに乗っており
女の子は1階にいるままです。
「お兄ちゃん～」と泣いている
女の子に対して、その後、
男の子がとった行動が
かっこよかったです。
「〇〇そこで待ってて」
と言って、2階まで走り出し
2階の反対のエスカレーター
まで走って向かいました。
自分は弟や妹が
いなかったので
経験できませんでしたが
こういった、子供の時の
経験が将来の価値観を
作るんだろうなと思う瞬間でした。
さて、今日は、不動産投資を
進める上で欠かせない感覚である
キャップレート（Cap Rate）
についてです。
このメールセミナーを読んでいる
投資家、大家さんは知識豊富な方が
多いので復習のつもりで
読んでいただければと思います。
キャップレート（Cap Rate） を
日本語で書くと、還元利回り、
期待利回りと言います。
つまり、どの位の利回りを
その物件で期待できるか
ということです。
これだけ、聞いても何のことか
分からないと思います。
いつも通り、少し例を
挙げながら書きます。
【物件比較】
さて、どちらが割安で、
投資したいと
思うでしょうか。
キャップレートの感覚がある人は
おそらく
「分からない」
と答えると思います。
感覚の無い投資家さんはA物件と
答えるかもしれません。
では、ここに、もう1つ情報を
加えてみます。
【物件比較キャップレート追加】
こうなった場合はどうでしょうか？
キャップレートの感覚がある人は
直ぐにB物件と答えると思います。
理由は、A物件は、その周りの
似た物件よりも１%も
キャップレートが低く
割高なのに対して、
B物件は地域平均には
達しているからです。
このように、キャップレート
（利回り）が一見高く見えても、
地域のキャップレートと比較すると
割高だったことに気づきます。
では、なぜ地域でキャップレートを
比較する必要があるのでしょうか。
それは、その地域毎にリスクを
織り込んでキャップレートが
決まっているからです。
例えば、
都心と地方都市で比較すれば
空室率、賃貸募集のしやすさ
10年後の物件価格の下落率
などが全く違います。
つまり、その大変さ（リスク）を
織り込んでキャップレートが
決まっているわけです。
ですから、違う地域の
キャップレートを割高だ、
割安だと比較するのは
意味がありません。
投資したいと思っている地域の
似た物件のキャップレートは
どの位かなという感覚は
常に持っておく必要あります。
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