ローン年数 20年 VS 30年 どちらがお得
『ローン年数は長ければ長いほどいいんですかね？』
こんなご質問を受けました。
ローン年数を長くすることには一長一短あります。
ただ、2棟目、3棟目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合、ローン年数は長い方いいです。
それはなぜか？
ローン年数 20年と30年の物件の
ある指標を比較するとよくわかります。
それは『税引後キャッシュフロー累計』です。
・物件価格 5,000万円
・自己資金 1,500万円
・元利均等返済 金利2.5%
・表面利回り10%
の物件の5年後の税引後キャッシュフロー累計
を比較すると
・ローン年数20年 ⇒ 132万円
・ローン年数30年 ⇒ 481万円
約350万円も違います。
理由は
『ローン年数の長い方が1回のローン支払額が
少ないから』です。
ローン年数30年の方が60万円も年間の
支払額が少ないです。
支払額の少ないことが、5年後の
税引後キャッシュフロー累計
約350万円の差になって表れます。
この貯まったキャッシュを、次の投資の自己資金に
することができる為
『2棟目、3投目の物件取得に向けて
早くお金を貯めたい場合は、ローン年数は長い方いい』
と書いたわけです。
『じゃ、やっぱりローン年数は長い方がいいんだ』
ところが、簡単に結論はだせません。
30年後の収益性（自己資金回収率）を比較すると
ローン年数20年 ⇒ 200%
ローン年数30年 ⇒ 168%
と32%収益性に差がでます。
ローン年数が長いと
『キャッシュを貯めるにはいいが、収益性は落ちる』
と言えます。
同じ物件でも、投資戦略によって
これだけの差がでます。
不動産投資では、『絶対にこっちの方がいい』
と言えることは少ないです。
その人の目的、考え方、状況にそって
シミュレーションをすることが重要です。
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