不動産投資の失敗事例
アセットランク
大塚 博之です。
先日、会社経営者の
A社長とお話する機会が
ありました。
A社長ありがとうございました。
色々なお話を
聞けたのですが
まだ、こんな話が
あるんだなという
話がありました。
▼A社長
「先日、話題のS銀行から
融資を受けて、満室で
物件を購入した直後から
家賃未納、退去等が
続いて困っていると相談を
受けたんですよ」
▼私
「S銀行だと金利も4%超と
高いしきついですよね」
▼A社長
「何とかならないかと
言われたので売却できる
価格計算したら
7,000万程度で購入した
らしいのですが、4,000万程度が
やっとかなという結果でした」
▼私
「3,000万円持出ですか
キツイですね」
▼A社長
「相談を受けた方に
その話したら、
空室埋められないか
もう少し頑張ると
言われました」
▼私
「確かに、損を確定して
自己資金からそれだけ
持出となると勇気要りますよね
注意して投資しないと、
こういった話あるんですね」
購入時満室想定で利回り
13%程度あったそうです。
いわゆる収益還元法では
金利が高くても回る
かなという水準です。
ただ、常に満室で、
購入時の家賃で
運営するという
努力を続ける
条件がつきます。
積算価格では
4,000万円程度の価値しか
無かったそうです。
やはり、収益還元法と
積算価格法と両輪で計算して
比較するのは重要だと
改めて思いました。
大きく乖離がある場合には
なぜか？ と考えた方が
良いと思います。
また、収益還元法も
100%満室で、家賃下落無し
という状況は続かないと
考えてシミュレーションして
おく必要があります。
後付けなので何とでも
言えると思いますが
少しシミュレーションしたら
違和感に気づけたかもしれません。
このような例があると
危ない投資と思われがちですが
しっかりしたシミュレーション
とそれに基づいた運用を
続ければ、
ミドルリスク・リターンの
投資になり得るだけに
残念な事例だなと感じ
ご紹介しました。
