収益物件への借入についてもう1度考える
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
銀行というのは
こうも極端に方針を
転換するもんなんだな
と思うこの頃です。
投資仲間や仲介会社さん
と話していると
・融資ルールが変わって
〇%以上の自己資金を
入れないとダメ
・基本、サラーリマン大家さん
には融資しない。
・新築アパート系には融資しない
と言った話を頻繁に聞きます。
しかも、物件の良し、悪しに
関わらずという印象を持つ
割り切り方でです。
もちろん、割高な物件が多いので
投資に見合わない物件が多い
ということで、このような判断に
なっているのかもしれません。
バブルの後とかに貸渋り、剥がし
などというニュースが頻繁に
流れていましたが
銀行というのはいつの時代も
変わり身の早い業態なんだなと
思う、今日、この頃です。
さて、今日は収益物件への
投資を目的とした借入に
ついて、もう1度考えて
みたいと思います。
このような話をすると
とかく
・借入を受けない投資
なんて意味がない
・借入はリスクが
高いからするべきでない
となりがちです。
実は、この2つの意見とも
正しいですし、
間違ってもいます。
では、何が正解なのか
答えは
「物件や投資する人の状況に
よって異なる」
です。
なんだよ、その回答と
思われるかもしれません。
しかし、不動産投資の
魅力は、ここにあるので
このような回答になります。
不動産投資の魅力は
・売る人
・物件
・買う人
の状況よって同じ条件が
生まれないことです。
例えば、売る人が
何らかの事情で安くても
直ぐに現金化したい場合
買う人にとっては
高収益になるので
借入率が高い（高LTV）で
攻めるのが正解かもしれません。
逆に、買う人に自己資金がなく
投資するのが目的になって
低収益のまま高LTVで投資する
のは無謀な選択かもしれません。
不動産への投資は株、FXと
異なり、個別性が非常に
高いです。
借入の力（レバレッジ）は
それを助長します。
それだけに、借入をして
投資する場合は
「より慎重に
シミュレーションする」
という気持ちが必要です。
繰返しになりますが
借入を使って投資する場合は
不動産投資の個別性の
魅力を最大限生かす為にも
慎重な投資計画を立てて
意思決定を行ってください。
