不動産以外の収入が投資に与える影響
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
おそらく、
不動産投資をされている
多くの投資家さんは
不動産投資以外の給与収入や
事業収入のある方が
多いと思います。
ご存知のように個人で物件を
取得した場合「総合課税制度」
となりますので
不動産以外の収入は
税額（投資の成績）
に大きな影響を与えます。
■総合課税制度とは
各種の所得金額を合計して
所得税額を計算するもの。
この合計額で累進課税の
税率等が決定する。
そこで、今日は、不動産投資以外
の収入がどの程度、不動産投資の
収益に影響を与えるか考えます。
分かり易いように
いつものように実在する物件を
サンプルとして用意しました。
・物件価格：196,215,080円
・年間収入：14,520,000円
・表面利回：7.40%
さて、不動産以外の収入が
税引後CFに
どのように影響するか
比較すると
※（）内は概算の課税所得額
（）内の課税所得額で計算
投資2年目のCFで比較
・年収0万円（0万円）
税引後CF：4,497,181円
・年収800万円（450万円）
税引後CF：4,225,544円
・年収1,000万円（600万円）
税引後CF：4,115,287円
・年収1,500万円（1,100万円）
税引後CF：3,896,628円
・年収2,000万円（1,500万円）
税引後CF：3,764,144円
税引後CFが年収1,000万円
の人は、0の人と比較して
10%程度減少します。
投資の収入増加分の
税金支払増加額は
約35万円程度ですが
実際の税金支払は
75万円程度増えます。
※アセットランクシミュレーターは
その他の所得が当該投資に与える
影響を考慮する為、
その他の所得と投資の所得を
案分して投資の所得分のみを
税額の増加分として扱っています。
例：投資の課税所得が500万円
給与の課税所得が500万円で
税金支払が20万円増加した場合
投資シミュレーションでは
投資分の影響で増えた10万円
のみを考慮。
サンプルを見ていただいて
分かるように
不動産投資シミュレーションを
行う場合は、
この辺りの影響も考慮した
シミュレーションを
行っておく必要があることが
お分かりいただけると思います。
アセットランクシミュレータでは
「時系列入力画面」の
「その他課税所得」に
不動産以外の所得額を入力して
「更新」ボタンを押すことで
簡単にシミュレーションが
可能ですのでお試しください。
