大家業の未来は明るいか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先日、投資ファンドの方と
話す機会がありました。
その方のファンドは、
主に金融機関からお金を
集めているそうです。
ファンドとして組成する
金額は2億円程度と少額で
出口も上場を目指して
もらうのではなく
MBOしてもらい出口を
迎えるそうです。
このような少額のファンドが
増えることで
日本でも起業が少しでも
しやすくなるといいなと
思う時間でした。
さて、今日は、少し視点を変えて
商売という視点から
不動産投資、大家業の
未来を考えます。
商売の視点というと
あまりにも大きいので
利益構造を式に
当てはめながら考えます。
当てはめる式は
（顧客当たり単価 –
顧客当たり獲得コスト –
顧客当たり原価）ｘ
顧客数
＝ 利益
不動産投資（大家業）に
これに当てはめると
▼顧客当たり単価
↓
家賃
▼顧客当たり獲得コスト
↓
仲介手数料、広告費等
▼顧客当たり原価
↓
管理費、修繕費、償却費
利息支払額、自己資本コスト
▼顧客数
↓
入居者数
利益を最大化するには
この4つを
最大化したり、最小化する
必要があります。
大家業、不動産投資が
今後、どうなっていくのかを
占ってみると
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
低下傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費等）
↓
増加傾向
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
低下傾向
と厳しさが増していくのが
分かります。
このような視点で考えていくと
未来は、かなり厳しいな
と思えてくるかもしれません。
ただ、実は、これは日本全体を
平均して書いているかです。
人気な場所や、これから開発が
進む場所では
▼顧客当たり単価
（家賃）
↓
増加傾向
▼顧客当たり獲得コスト
（仲介手数料、広告費など）
↓
横ばい
▼顧客当たり原価
（管理費、修繕費、
銀行への返済額、
自己資本コスト）
↓
横ばい
▼顧客数（入居者数）
↓
増加傾向
になっている地区、物件が
まだまだ、沢山あります。
不動産投資の未来に目を向けると
これまで以上に、しっかりとした
基準をもっての投資が求められます。
