デッドクロスが何年後に発生するかご存知ですか
アセットランク.Com
大塚 博之です。
11月27日に一部アップデートを
行います。
コメント機能に以下を追加します。
▼希望するFCR（利回）達成に
必要な物件価格の表示
▼希望するLTVの達成に
必要な自己資金額の表示
▼デッドクロスが発生する
タイミングの表示
以上を追加いたします。
さて、今日はコメント追加を行う
不動産投資を進めていく上では
知っておくべき言葉であり
重要な分岐点である。
「デッドクロス」について書きます。
▼デッドクロス
「元金支払分 ＞ 減価償却費」
となるポイントのことです。
ここでクイズです。
以下の画像のシミュレーション結果で
デッドクロスが発生している年は
何年でしょうか
答えは、2032年です。
ただ、おそらく2033年と思われる方が
多いと思います。
2032年と2033年の減価償却費と
元金支払分のバランスを確認すると
2032年にデッドクロスが発生しています。
但し、2032年は金額に大きな差がない為
大きな影響は発生していません。
問題は、2033年以降です。
設備部分の減価償却が終わることで
70万円以上の差額が出ています。
では、なぜ、デッドクロスが起こることが
問題なのか？
それは、手取額（税引後CF）が
大幅に減少するからです。
理由は、税務上の損金となる
減価償却費が減って
損金とならない元金支払が
増加しているからです。
今回の例の場合、2033年から、
約20%も税金の支払が増加してます。
デッドクロスは不動産投資の計画に
大きな影響を与えます。
必ず、どの時点でデッドクロスが発生し
その際に、どのような対応を取るのか
シミュレーションしておく必要があります。
次回は、デッドクロスにはどんな対策が
効果的かについて書きます。
