減価償却の知識再調達価額
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
今日は関東、東海、南東北では
台風が心配です。
19号は関東近辺に来る
台風としては本当に
強い勢力なようです。
被害が拡大しないことを願って、
念の為の準備をしています。
先日よりメールセミナーを
ご覧のお客様にご案内しております
月次収支管理機能ですが
10月リリースに向けて
急ピッチで準備を進めています。
機能の一部をご紹介しますと
■入居者管理機能
入居者の家賃額等の管理を
行えます。
■支払管理機能
維持管理費等の管理を
行えます。
■月次収支機能
入居者管理、支払管理と
連携して月次収支を管理できます。
■年次管理機能
青色、白色、決算月を考慮した
年次収支を管理できます。
詳細については、近日中に
ご案内させていただきます。
さて、前回、前々回のメールセミナー
でリフォームを行った際の減価償却の
考え方について書きました。
（未読の場合はこちらから確認できます）
前回のメールセミナーでは
リフォーム代が「購入価格×50%」超
の場合は「折衷法」で耐用年数の
計算が必要であることをお伝えしました。
今日は、 リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
の場合の耐用年数の計算方法に
ついて書きます。
耐用年数は基本的に短い方が
投資戦略を立てやすいです。
単純に、投資開始当初から
1年分の償却費が増えますので
税金支払額が少なくなります。
その分、早く減価償却が
終了してしまいますので
その時期を見極めながら
出口戦略を検討します。
ただ、リフォーム代が
「再取得価格×50%」超
の時はそうはいきません。
なぜなら、新築と同じ扱いで
耐用年数が決まるからです。
つまり、
法定耐用年数＝耐用年数
となります。
賃貸住宅用の場合は
■RC⇒47年
■鉄骨⇒34or27年
■木造⇒22年
です。
それぞれ、この年数で償却する
必要があります。
では、再調達価格とは
何でしょうか。
単純に書くと
新築で同じ建物を建てた場合に
必要な価格です。
例えば、
RCの場合は1㎡
20万円が目安になります。
床面積500㎡の場合は
500㎡×20万円＝1億円
が再調達価格となります。
この再調達価格の50%
5,000万円を超えたリフォームを
行った場合は
新築と同じ耐用年数で
償却する必要があります。
再調達価格は、
投資判断に使う積算価格と
同様の考え方と言えます。
再調達価格ですが
実際に建てる価格とは
乖離がある場合はほとんどです。
ざっくり10~20%は低いと思います。
再調達価格が気になる場合は
アセットランクシミュレーターの
基本情報入力画面の
「積算価格法・相場的価格法」
ボタンより計算できますので
お試しください。
IRRの利用方法と目標値の決め方 
