クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産投資の知識 折衷法を理解する

　おはようございます。

　

　アセットランク
　大塚　博之です。

　

　先日よりメールセミナーを
　ご覧のお客様にご案内しております

　

　月次収支管理機能ですが
　現在、テスト中の為
　リリースが少し延び
　10月となります。

　

　リリースが延び大変申し訳ありません。

　

　リリースが延びた理由としては
　かなり機能増強を行った為です。

　

　機能の一部をご紹介しますと

　

　■入居者管理機能
　入居者の家賃額等の管理を
　行えます。

　

　■支払管理機能
　維持管理費等の管理を
　行えます。

　

　■月次収支機能
　入居者管理、支払管理と
　連携して月次収支を管理できます。

　

　■年次管理機能
　青色、白色、決算月を考慮した
　年次収支を管理できます。

　

　詳細については、再度
　ご案内させていただきます。

　

　

　さて、前回のメールセミナーにて
　リフォームを行った際の
　減価償却の考え方について書きました。
　（未読の場合はこちらから確認できます。）

　

　前回のメールセミナーで

　

　リフォーム代も基本は
　一般的な耐用年数計算と同じ
　簡便法で計算すると書きました。

　
　しかし、以下の場合は異なります。

　

　A.リフォーム代が
　「購入価格×50%」超

　

　B.リフォーム代が
　「再取得価格×50%」超

　

　まず、Aの場合は2つ方法を
　選択できます。

　

　1.リフォーム分を
　法定耐用年数で償却

　

　2．折衷法により
　耐用年数を計算

　

　1を選択した場合は

　

　例えば、木造の建物
　築20年をリフォームした場合

　

　▼建物部分
　　　↓
　簡便法の耐用年数
　6年が耐用年数

　

　▼リフォーム分
　　　↓
　法定耐用年数
　22年が耐用年数

　

　考え方としては
　単純で分かり易いと思います。

　

　しかし、この方法より
　一般的に折衷法を選択した方が
　短い期間で償却できます。

　

　折衷法の耐用年数の
　計算方法は

　

　（取得価額＋資本的支出の額）
　　　　÷
　（取得価額÷簡便法の耐用年数
　＋資本的支出の額÷法定耐用年数）

　

　となります。

　

　例えば

　

　・取得価格：500万円
　・リフォーム:500万円
　・簡便法耐用年数：6年
　・法定耐用年数:22年

　

　の場合

　

　（500万円+500万円）

　　　　÷
　（500万円÷6年
　＋500万円÷ 22年）

　= 9.43年

　

　小数点以下は切捨てになる為
　9年が法定耐用年数になります。

　

　簡便法で耐用年数を計算する
　よりは複雑になりますが
　理解してしまえば難しくは
　ありません。

　

　リノベーションして
　不動産投資を行う場合は
　必須の知識になります。

　

　B.リフォーム代が
　「再取得価格×50%」超

　

　については次回の
　メールセミナーで
　ご紹介します。