繰上返済を検討すべきタイミングについて
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
最近、ゴーンさんの話を
聞くたびに思い出すのが
「内部統制」という言葉です。
聞いたことがあるでしょうか。
単純に言えば、会社から
不正を無くし、正しく、効率よく
運営する為の仕組みです。
会社員時代に行ったM&A先で
内部統制システムを
作ったのですが
作りながら思ったのは
会社のトップが本気で
捻じ曲げようと思えば、
捻じ曲げられちゃうだろうな
ということです。
ゴーンさんの有罪、
無罪については
分かりません。
ただ、どんなに優れた
仕組みでも
決定権のある人が、
利他的で正しい
判断をすることを
念頭におかないと
問題は起こるということです。
今回のゴーンさんの件では
そのことを思い出させられました。
さて、先週のメールセミナーでは
繰上返済を検討すべきタイミングを
マクロの視点から考えました。
マクロの視点では
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、
デフレになるか」
が繰上返済を検討する要素になると
お伝えしました。
今日は、
ミクロの視点
↓
「物件と投資家の個別事情」
で繰上返済を検討する為の
ポイントについて書きます。
ミクロの要素で重要なのは
「余裕資金で次の投資をするか、
しないか」
です。
余裕資金で投資する先は
不動産に限りません。
重要なのは
「その余裕資金で運用した利回りが
繰上返済した場合より
高い利回りかどうか」
です。
この辺りは、繰上返済したことで
税金支払額が増えるなどする為
個別にシミュレーションを
してみないと確認できません。
あくまでも、一例ですが
以下に例を記載します。
以下の例は、
10年目に1,000万円を
繰上返済しています。
【繰上返済なし】
【繰上返済あり】
1,000万円を繰上返済した効果で
30年目の税引後CFは約340万円
増えています。
つまり、繰上返済後の
20年で単純に割ると
年間約17万円生まれたわけです。
1,000万円使っていますので
約1.7%で年間運用しているのと
同じ効果を得ています。
この1.7%を、他に投資した場合に
超えるのか、越えないのかが
大きなポイントになります。
また、繰上返済した効果で
その他に確認したい要素は
BE%、LTVといった安全指標が
どの程度改善するかです。
これらの数値が改善すると
次回投資の際に銀行から
借入が行いやすくなる
効果が期待できます。
繰上返済は、手元の余裕資金の
運用先という考え方で
シミュレーションをした結果
効果として高そうだと判断した
場合に検討していくのが
良いと思います。
繰上返済する、しないはともかく
ぜひ、繰上返済した結果
CFなどに与える影響を
シミュレーションしていただく
機会にしていただければと思います。
