繰上返済は収益にプラスかマイナスか
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
昨日から浜松に来ています。
主な目的は仕事なのですが
せっかくなので
遠州灘のふぐを食べる為に
宿泊することにしました。
私も遠州灘のふぐをブランド化
しようとしていることは
先日まで、知らなかったのですが
下関で水揚げされる
ふぐの多くは遠州灘付近
で獲られているそうです。
下関で水揚げされた物は
ブランドになり高値が付くそうです。
私も含めブランドの捉えかたや
人間が何に価値を置くかを
考えると不思議なものです。
さて、繰上返済を実行されたことは
あるでしょうか？
私は無いです。
今日は、繰上返済は投資にとって
プラスなのか、マイナスなのか
検討してみたいと思います。
視点を
▼マクロ→日本の経済
▼ミクロ→物件と投資家の個別事情
の2つに分けて考えます。
まず、マクロの視点で考えると
重要な視点は2つです。
「今後、金利が上がるか、下がるか」
「インフレになるか、デフレになるか」
です。
まず、金利について考えると
▼1，2年後の金利上昇を予測
↓
繰上返済を検討
▼1，2年後の金利横ばい、
低下を予測
↓
繰上返済は検討しない
当然、金利が上昇すれば
利息支払が増加してCFに
悪影響を与えます。
それを予測するならば、
繰上返済をして利息負担を軽減
することにメリットがあります。
逆に、金利上昇を予測しないならば
その手元資金を
次の物件や別の投資先に振り向け
新たなCFを確保した方が
得策かもしれません。
次にインフレになるかデフレに
なるかです。
▼3～10年後にインフレになる
↓
繰上返済しない
▼3～10年後にデフレになる
↓
繰上返済する
まず、インフレになると予測する場合
金利が一定であると仮定するならば
借入金はインフレ率の分だけ
減価していきますから
繰上返済せず、借入を続けた方が
良いです。
逆にデフレになると予測する場合
デフレ率の分、借入金は増価して
いきますから、繰上返済を進めた
方がいいです。
繰上返済を含め
不動産投資戦略を考えるには
このようなマクロの視点も
常に持っておく必要があります。
ぜひ、不動産投資戦略を
考える機会にしていただければ
と思います。
次回のメールセミナーで
繰上返済をすべきか、しないべきか
をミクロの視点から考えます。
