クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

繰上返済は収益にプラスかマイナスか

　おはようございます。 
　　　　　 　
　アセットランク.Com
　大塚　博之です。 
　　
　
　昨日から浜松に来ています。
　主な目的は仕事なのですが

　

　せっかくなので
　遠州灘のふぐを食べる為に
　宿泊することにしました。

　

　私も遠州灘のふぐをブランド化
　しようとしていることは
　先日まで、知らなかったのですが

　

　下関で水揚げされる
　ふぐの多くは遠州灘付近
　で獲られているそうです。

　

　下関で水揚げされた物は
　ブランドになり高値が付くそうです。

　

　私も含めブランドの捉えかたや
　人間が何に価値を置くかを
　考えると不思議なものです。

　

　

　さて、繰上返済を実行されたことは
　あるでしょうか？

　

　私は無いです。

　

　今日は、繰上返済は投資にとって
　プラスなのか、マイナスなのか
　検討してみたいと思います。

　

　視点を

　

　▼マクロ→日本の経済

　

　▼ミクロ→物件と投資家の個別事情

　

　の2つに分けて考えます。

　

　まず、マクロの視点で考えると
　重要な視点は2つです。

　

　「今後、金利が上がるか、下がるか」

　

　「インフレになるか、デフレになるか」
　
　です。

　

　

　まず、金利について考えると

　　

　▼1，2年後の金利上昇を予測
　　　　　　↓
　繰上返済を検討

　

　▼1，2年後の金利横ばい、
　低下を予測
　　　　　　↓　
　繰上返済は検討しない

　

　

　当然、金利が上昇すれば
　利息支払が増加してCFに
　悪影響を与えます。

　

　それを予測するならば、
　繰上返済をして利息負担を軽減
　することにメリットがあります。

　

　逆に、金利上昇を予測しないならば
　その手元資金を

　

　次の物件や別の投資先に振り向け
　新たなCFを確保した方が
　得策かもしれません。

　

　

　次にインフレになるかデフレに
　なるかです。

 

　▼3～10年後にインフレになる
　　　　　　↓
　繰上返済しない

　

　▼3～10年後にデフレになる
　　　　　　↓
　繰上返済する

　

　

　まず、インフレになると予測する場合
　金利が一定であると仮定するならば

　

　借入金はインフレ率の分だけ
　減価していきますから

　

　繰上返済せず、借入を続けた方が
　良いです。

　

　逆にデフレになると予測する場合

　

　デフレ率の分、借入金は増価して
　いきますから、繰上返済を進めた
　方がいいです。

　

　

　繰上返済を含め
　不動産投資戦略を考えるには

　　　

　このようなマクロの視点も
　常に持っておく必要があります。

　

　ぜひ、不動産投資戦略を
　考える機会にしていただければ
　と思います。

　

　

　次回のメールセミナーで
　繰上返済をすべきか、しないべきか
　をミクロの視点から考えます。