銀行が融資する際の物件価格の計算方法

2014-12-06 　　　　　　　　　　　　

「キャッシュフローはプラスなのに、
銀行が融資してくれなかった」

という話を聞く時があります。

この場合、銀行が融資をしてくれなかった理由は

『積算価格が自分の予想より低く計算された』
という可能性があります。

一般的な積算価格の計算方法は

『土地面積　X　平米単価
＋
建物面積　X　平米建築単価　÷　法定耐用年数　＊　残存年数』

です。

しかし、積算価格はなかなかの曲者で
銀行によって計算方法が違います。

例えば、Ａ銀行ではＲＣの耐用年数を40年で計算
ところが、Ｂ銀行では35年で計算している

ということが起こります。

また、建物の平米単価も、20万円で計算したり、
18万円で計算したりします。

築10年　500平米

Ａ　耐用年数　40年　　単価20万円
Ｂ　耐用年数　35年　　単価18万円

で、積算価格を計算すると

Ａ　77,500,000円

Ｂ　66,857,143円

と約1100万円評価額が違います。

銀行融資がうまくいかずに
『なぜ？』と思った場合には

積算価格計算の違いかもしれません。

土地に関しても、公示地価で計算するのか
路線価で計算するのかなど銀行によって
計算方法が違います。

物件の評価方法（積算価格の計算方法）は、
銀行の重要機密ですので
公表されることはありません。

また、景気や不動産価格の推移によって
計算方法を変更します。

融資をなかなかうけられない場合には
積算価格の評価はどうなのか銀行に聞くと
いいかもしれません。