10年後の物件価格が瞬時に分かる方法
先日、投資家さんから
｢アセットランクシミュレーターの売却設定欄に
家賃収入から売却額を割り出す
という項目があります。
どのように使ったらいいのでしょうか？｣
こんなご質問をいただきました。
この機能の使い方を覚えると
『瞬時に所有物件がいくら位で売却できるか』
分かるようになります。
投資物件を売却しようと考えた時
売却相手はどんな人か？
ほとんどの場合
『投資家』です。
では、売却相手である
投資家が気にすることは何か
『その物件の利回りは何%か？』です。
この思考回路から逆算して
物件がいくらで売れるか？
を割り出すのが
家賃収入から売却額を割り出す
という方法です。
例えば、大塚さんが
10年前に
物件価格：1億円
家賃：1,000万円
で購入した物件の売却を考えているとします。
10年後の現在の家賃は、
物件が古くなったこともあり900万円です。
ただ、周辺の開発が進み
周辺物件の利回りは10年前
10%だったものが9%に上昇しています。
この時、想定される売却価格は
900万円÷9%=１億円
となります。
10年の老朽化で物件自体の価値は下落しましたが
付近の発展で購入価格と同じ程度で売却できそうです。
このように、現在の家賃収入を相場の利回りで
割り戻して物件の価値を推測することができます。
アセットランクシミュレーターでは
・売却予定の年を入力
↓
・家賃から売却額を割り出す（キャップレート）
の項目を選択
↓
・周辺地域の平均表面利回りを入力
で計算できます。
この際、計算に使われる家賃は
売却年の家賃が使われる為、
経年を考慮した売却価格を計算できます。
積算価格から売却価格を考える方法と
比較すると、売却する相手の心理状態も
考えた上で価格を決定する為
より、現実に近い売却価格が想定できる
便利な方法です。
