不動産投資の自己資金もタダじゃない!
不動産投資をしようと思った時に
お金を集める方法は基本的に2種類しかありません。
▼ 金融機関からお金を借りる
▼ 自己資金を使う
金融機関からお金を借りた場合
当然、利息を払うことになります。
さすがに、利息がコストであることは
投資家ならだれでも気が付きます。
しかし、実は、自己資金もタダではありません。
『え、自己資金は誰にもお金を払わないよね』
確かに、自己資金は、自分のお金なので
誰かにお金を払う必要はありません。
では、なぜ、自己資金もタダではないのか?
自己資金と同じ金額を銀行に預けたとします。
その場合、定期預金なら0.1~0.3%の利息を受け取れます。
つまり、不動産投資にお金を使わなければ
利息分のお金が手に入ったわけです。
不動産投資に使ったから受け取れなかったお金
これをコストと考えます。
自己資金のコスト計算に使われる一般的な指標は
10年物国債利回りです。
H24.8.30時点の利回りは 0.822% です。
国債は、一般的に絶対安全なことになっています。
絶対安全な投資先で、もらえるお金を
不動産投資したせいでもらえない分
をコストとして考えます。
さらに、国債よりリスクの高い不動産投資を
するのだから、リスクが高い分
余分にコストがかかるという考え方をします。
これが、リスクプレミアムと呼ばれるものです。
例えばリスクプレミアム2%と考えた場合には
国債利回り 0.822% + リスクプレミアム 2% =2.822%
を自己資金のコストとして考えます。
資金調達コストというと
借入の調達金利ばかりに目がいきます。
しかし、極端な話をすると、自己資金を絶対3%で
運用することができるならば、金利2.99%までは
借入をした方がコストが安いことになります。
『自己資金もただじゃない』
と言う考え方は投資判断をする際に重要な考え方です。
次回のメールでは、自己資金のコストについて
もう少し掘り下げていきます。
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