不動産投資の自己資金もタダじゃない

不動産投資の自己資金もタダじゃない！

2014-07-12

不動産投資をしようと思った時に
お金を集める方法は基本的に２種類しかありません。

▼　金融機関からお金を借りる

▼　自己資金を使う

金融機関からお金を借りた場合
当然、利息を払うことになります。

さすがに、利息がコストであることは
投資家ならだれでも気が付きます。

しかし、実は、自己資金もタダではありません。

『え、自己資金は誰にもお金を払わないよね』

確かに、自己資金は、自分のお金なので
誰かにお金を払う必要はありません。

では、なぜ、自己資金もタダではないのか？

自己資金と同じ金額を銀行に預けたとします。

その場合、定期預金なら0.1～0.3%の利息を受け取れます。

つまり、不動産投資にお金を使わなければ
利息分のお金が手に入ったわけです。

不動産投資に使ったから受け取れなかったお金
これをコストと考えます。

自己資金のコスト計算に使われる一般的な指標は
10年物国債利回りです。

H24.8.30時点の利回りは 0.822%　です。

国債は、一般的に絶対安全なことになっています。

絶対安全な投資先で、もらえるお金を
不動産投資したせいでもらえない分
をコストとして考えます。

さらに、国債よりリスクの高い不動産投資を
するのだから、リスクが高い分
余分にコストがかかるという考え方をします。

これが、リスクプレミアムと呼ばれるものです。

例えばリスクプレミアム2%と考えた場合には

国債利回り　0.822%　＋　リスクプレミアム　2%　＝2.822%
を自己資金のコストとして考えます。

資金調達コストというと
借入の調達金利ばかりに目がいきます。

しかし、極端な話をすると、自己資金を絶対3%で
運用することができるならば、金利2.99%までは
借入をした方がコストが安いことになります。

『自己資金もただじゃない』

と言う考え方は投資判断をする際に重要な考え方です。

次回のメールでは、自己資金のコストについて
もう少し掘り下げていきます。