おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
昨日、スマホで物件情報を
見ていると、広告として
こんな物件が表示されました。
100万円・20.4%
いつもだったら、興味を持たず
クリックしないのですが
綺麗な写真が掲載されており
色々なページでグーグル広告に
追いかけられた効果で思わず、
クリックしました。
20.4%の利回りだと
年間約20万円の家賃収入
を得られますので5年間で
自己資金を回収できる計算です。
物件の概要
物件概要は
■所在地：政令指定都市
■交通：主要駅からバス10分
■築年数：32年
■平米:約15平米
■管理費:5,000円
■修繕費:5,050円
■賃貸中
これだけの情報が分かると
だいたいのシミュレーションが
可能ですのでシミュレーションを
してみます。
シミュレーション結果
CFシミュレーションした結果は以下です。
2020年は7月に取得とした為
半分の収入です。
シミュレーション内容で
注目していただきたいのが
「自己資金回収率」です。
表面利回りの単純計算だと
5年で回収できる計算でしたが
取得費用、管理費、積立金、税金を
考慮すると2039年の20年後に
ようやく100%になっているのが分かります。
しかもこのシミュレーションは
シミュレーションにならない位の
甘々のシミュレーションです。
現実を考えると
上記シミュレーションは
・稼働率100%
・家賃額一定
・この不動産以外の所得0円
でのシミュレーションです。
これらにある程度現実感を持たせた
シミュレーションをすると
20年後でも半分も回収できない事が
分かります。
安いのには訳がある
この手の物件は似たような
結果になる物件がほとんどです。
家賃額（利回）を倍にする位の
投資術が無いと難しい物件です。
また、月家賃が30,000円を切る
物件になると借主とトラブルが
増える傾向にあります。
色々、考慮すると投資にならない
可能性が高い物件です。
ある程度のシミュレーションを
行わずに表面利回りだけで
投資してしまう危険性が
よく分かる物件です。 |
IRRの利用方法と目標値の決め方 
