不動産投資で必要な時間軸の考え方

2016-05-22

おはようございます。

アセットランク.Com
大塚　博之です。

投資物件を購入する際に
重要な基準になるのが

「利回り」です。

・　表面利回り
・　実質利回り
・　ＦＣＲ

など色々な利回りを使って
投資するか、しないかの判断をします。

ただ、この3つの利回りとも
大きな弱点があります。

その弱点とは

「時間による変化を考慮できない」
ことです。

不動産投資（大家業）は1日、2日で
終わるものではなく

10年、20年という単位で続きます。

10年、20年の間に
家賃、維持費、空室率、金利など

不動産投資に関わる
あらゆる項目が変化します。

どんなに、現時点の利回りを評価しても

「時間について考慮されていない」
シミュレーションでは片手落ちです。

時間による変化を考慮した利回りが

『ＩＲＲ』です。

ＩＲＲとは・・・

内部収益率とも言います。
一定期間のキャッシュフローを
もとに計算された利回りです。

例を使って説明します。

・　1,000万円を投資
（1,000万円は元本割れしないと仮定）

・　1年に100万円の収入

この場合、利回りは10%となります。

10年間　100万円の収入に変化がなければ
ＩＲＲも10%になります。

しかし、現実には2年目は90万円、3年目80万円
と毎年収入は一定ではありません。

このような変化を考慮した、時間軸の
利回りを確認する為に利用するのがＩＲＲです。

ＩＲＲのエクセルでの計算方法は
以下の画像をご覧ください。

画像の例では
1年目は10%だった利回りが

10年の時間軸でとらえると
9.24%となっています。

このように、利回りを考える際には
時間軸で捉える事が必要です。

時間軸で利回りを考える際に
便利なのがＩＲＲです。

ぜひ、大塚さんの投資物件の
ＩＲＲがどのような数値になっているか
計算してみてください。