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出口(売却)まで考えて、資産がいくら増えるか確認する方法

2021-11-26

11月13日のメールセミナーで、預金、債権、株式、J-REIT等の運用先を比較して有利な投資をする為に、どのような比較を行えばいいかについてお伝えしました。
 
※11月13日メールセミナーはこちらから確認できます
 
11月13日のメールセミナーでは、インカム(家賃収入等)のみに焦点を当てました。
 
しかし、実際は、キャピタル(売却)も含めて比較する必要があります。
 
今日は、キャピタルを含めた比較をします。

 

 

比較するポイント

 

11月13日のメールセミナーでも書きましたが、まったく異なる運用先で、どこが一番いいかを決定するのに、最初に意識すべき点は
 
目的が、資産の「運用」だと明確にすることです。
 
運用を、簡単に書けば、今、手元にある資産を増加させることです。
 
つまり、1,000万円の資産を1,100万円、1,200万円と増やすことが目的です。
 
また、金額と同様に重要なのが時間軸です。同じ、1,000万円⇒1,100万円でも、3年後になるのと、5年後になるのでは、まったく価値が異なります。
 
運用先を比較するポイントは、何年後に、どの程度資産が増加するかです。
 
このポイントに的を絞って考えた時に、重要になる指標は、「自己資金回収率」です。

 

 

運用先の比較

 

ここからは、前回と同様のサンプルを使って比較します。
 
比較するのは、J-REIT、中古ワンルーム、中古木造です。
 
それぞれの運用先の概要は
 

運用先比較_不動産投資_j-REIR_中古ワンルーム_中古木造
 

それぞれ、年収800万円の人が、自己資金約1,000万円を投資した場合です。J-REITと中古ワンルームは、全額自己資金。中古木造は、約4,000万円借入をしてのシミュレーションです。

 

 

インカムのみの結果

 

以下はインカムのみを比較した結果です。
 

J-REITのシミュレーション結果_税引き後キャッシュフローと自己資金回収率
 
中古ワンルームマンションのシミュレーション結果_税引き後キャッシュフローと自己資金回収率
 
中古木造1棟のシミュレーション結果_税引き後キャッシュフローと自己資金回収率
※J-REIT以外のシミュレーションにはアセットランクシミュレーターを使用
※結果を抜粋して掲載
 

赤枠で囲った自己資金回収率を比較すると、
 
自己資金回収率は、運用資金として利用した1,000万円を、何%回収できたかを表しています。
 
インカムだけの結果は、自己資金回収率の高い順に
 
中古ワンルーム ⇒ 中古木造 ⇒ J-REITの順でした。

 

 

キャピタルを含めた結果

 

ところが、キャピタルを含めると大きく結果が異なってきます。
 
20年後の2041年に、2022年に購入したのと同額で売却できた場合の結果は
 
 
j-reitを購入価格で売却した場合の自己資金回収率シミュレーション
 
中古ワンルームを購入価格で売却した場合の自己資金回収率シミュレーション
 
中古木造1棟を購入価格で売却した場合の自己資金回収率シミュレーション
※J-REIT以外のシミュレーションにはアセットランクシミュレーターを使用
※結果を抜粋して掲載
 

出口(売却)を迎えた20年後の結果を確認すると
 
中古木造 ⇒ 中古ワンルーム ⇒ J-REITの順になっています。
 
今回の売却も含めたシミュレーションは、分かりやすいように、購入価格と同額で売却できた場合のシミュレーションをしています。
 
しかし、現実的には、中古の木造は20年後には、土地値に近い価格になる可能性があります。また、中古ワンルームも、値下がりしている可能性が高いです。
 
現実の物件を分析する場合には、この点も加味して比較する必要があります。

 

 

インカムだけでは分からない

 

この結果からも分かるように、運用効率を比較する場合にも、必ず、出口(売却)を考慮して比較する必要があります。
 
今日のメールセミナーが、少しでもお役に立てれば幸いです。

  

※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、売却を考慮した自己資金回収率を確認する方法を紹介しています。
不動産に投資した自己資金が20年後に、いくらになるかをシミュレーションする方法


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