クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法

需要減少（人口減）と
供給過剰（新規物件増）が続く中

 
家賃を上げることは困難な状況です。
 
このような中で

 
キャッシュフロー（ＣＦ）を増加させる為に
注目すべき項目が

 
｢運営費（月々経費）｣です。
 
運営費（月々経費）・・・

 
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、

 
定期的に必要な費用のこと

 

運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎると

 
ＣＦに強烈な悪影響をおよぼします。

 
なぜなら、

 
キャッシュフロー＝　家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費

 
で計算されるからです。
 
ＣＦを増加させるには
 

・家賃額を上げる。
 

・金利を下げる。
 

・修繕費を下げる
 

そして、もう1つが
 

・運営費（月々経費）を下げる
 

ことです。

 

では、どの程度の運営費が適正かというと
 

東京圏（ＲＣ一棟マンションの場合）では、
 

固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
 

家賃の『17%前後』です。
 
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると

 
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。

 
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。

 
東京圏と比較すると1.2～1.8倍位の
運営比率、20～30％前後だと推測されます。

 

あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、

 
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。

最後にもう一度、ＣＦを増やす為の
方程式をまとめます。

 
家賃額を　　↑　増加させる

 
金利を　　　↓　低下させる

 
修繕費を　　↓　低下させる

 
運営費を　　↓　低下させる

 
ＣＦを増減させる要素は
この4つしかありません。

 

家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。

 
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
ＣＦに影響を与えているのか

 
不動産投資分析をしてみてください。