家賃が上昇しない中で収益を増やし続ける方法
需要減少（人口減）と
供給過剰（新規物件増）が続く中
家賃を上げることは困難な状況です。
このような中で
キャッシュフロー（ＣＦ）を増加させる為に
注目すべき項目が
｢運営費（月々経費）｣です。
運営費（月々経費）・・・
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費など、
定期的に必要な費用のこと
運営費の家賃額に対する比率（運営費比率）
が高すぎると
ＣＦに強烈な悪影響をおよぼします。
なぜなら、
キャッシュフロー＝ 家賃収入－元利返済額－運営費－修繕費
で計算されるからです。
ＣＦを増加させるには
・家賃額を上げる。
・金利を下げる。
・修繕費を下げる
そして、もう1つが
・運営費（月々経費）を下げる
ことです。
では、どの程度の運営費が適正かというと
東京圏（ＲＣ一棟マンションの場合）では、
固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・
共用光熱費・点検費などの運営比率
家賃の『17%前後』です。
東京圏の平均を参考に、他地域の運営比率を推測すると
東京圏と運営費の金額で変わるものは固定資産税と
家賃の何％で計算する賃貸管理費のみです。
家賃が東京圏よりも安くなることを考慮すると、
運営費比率は当然高まります。
東京圏と比較すると1.2～1.8倍位の
運営比率、20～30％前後だと推測されます。
あくまで概算値ですが、運営費が家賃の
30%以上になっている場合は、
無駄な運営費がかかっている
可能性がある為、見直しが必要です。
最後にもう一度、ＣＦを増やす為の
方程式をまとめます。
家賃額を ↑ 増加させる
金利を ↓ 低下させる
修繕費を ↓ 低下させる
運営費を ↓ 低下させる
ＣＦを増減させる要素は
この4つしかありません。
家賃増加、金利低下よりも運営費を
管理する方が簡単です。
ぜひ、この機会に運営費がどの程度
ＣＦに影響を与えているのか
不動産投資分析をしてみてください。
