いま話題のS銀行で思い出すこと
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
この頃、S銀行の話題が
世間を騒がす度に
思い出すことがあります。
16年程前でしょうか。
S銀行に融資をお願いしようと
思ったことがあります。
今だったら、検討もしないのですが
▼不動産投資が初めて
▼20代で資産もない
状況でしたからその他に手段もなく
検討をしました。
検討した投資の内容は
▼都心の中古１ルーム
３戸一括購入 １戸800万程度
▼融資はS又はY銀行より
4.5% 期間30年
たしか、こんな内容でした。
今、考えるとなかなかリスクの
ある投資だなと思います。
まず、銀行が担保価値として
認めてくれにくい
1ルームに借入して投資することで
次の融資が受けられず
続けての投資が難しくなる点
それから、4.5%と高い金利。
その当時、2～2.5%位が一般的でした。
2,400万円 30年で借りた
月額支払を比較すると
▼2.5% → 95,777円
▼4.5% → 122,820円
27,043円の違いがあります。
月額10万円程度の支払で
この違いですから
投資収益に大きな影響の
あることが分かります。
ちなみに支払総額は
▼2.5% → 34,479,617円
▼4.5% → 44,215,217円
と約1,000万円の違いがでます。
といかに、高い金利だったかを
書きましたが、
銀行から見れば当然の判断
だと思います。
社会に出て数年で、
数百万円程度の資産しかなく
不動産投資の経験もない。
私が銀行員だったら
こんな若者に貸したくないです。
そんな中で、今話題のS銀行と
Y銀行は融資を検討してくれました。
結局、投資はしませんでしたが
ありがたかったのを記憶しています。
ちなみに、その当時、
都心でも中古の1ルームは
10%近くの表面利回り
がありました。
今は6%前後でしょうか。
結論、投資しておけば
▼インカムゲイン
▼キャピタルゲイン
ともに確実に儲かっていました。
その当時の、私の知識では
シミュレーションの方法も
分からなかったですし
どこで出口を迎えて
次の投資タイミングを
どうするかも
分かりませんでしたので
リスクを取ることは
できませんでした。
このように金利が高いことが
一概に悪いとはいえません。
しっかり、シミュレーション
する能力と
社会の流れを読み取る力
があれば
十分に成功する
可能性があります。
ただし、これから高い金利で
借りるのは
できるだけ避けた方が
いいと思います。
将来的に、金利が上がる
可能性が高まっているからです。
しっかりとした
シミュレーションで
自分なりの判断ができれば
一見悪い投資でも
大きなチャンスになる
可能性があります。
