こんな物件に、銀行は融資しない

2016-12-04 　　　　　　　　　　　　

アセットランク.Com
大塚　博之です。

銀行は、まず、こんな物件には
融資しません。

「DCRが1.2より低い物件」

■　DCRとは(Debt Coverage Ratio)

・　ネット収入（年） / 支払額（年）

年間ネット収入を年間の元利返済額（ADS）
で割り出した数値です。

不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。

投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

銀行が融資の際に考えるのは

「この人は、デフォルトしないか？」
です。

違う言い方をすると

「とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする」
ということです。

DCRが1.2を下回るような物件だと
赤字になるまで20％しが余裕がない為

・　わずかに空室率が増えた

・　わずかに金利が上がって支払額が増えた

・　わずかに家賃額が低くなった

というだけでデフォルトのリスクが高まります。

大家さんや投資家は、とかくリターンの
ことを中心に考えてしまいます。

しかし、銀行はリスク（デフォルト）を
いかに回避するかを中心に考えます。

この視点の違いが
融資を受ける際の大きな壁となります。

銀行の立場になって考えるならば

「この物件（わたし）はデフォルトの
リスクが低くしっかり返済できますよ。

だから安心して貸すことができますよ」

という語り方をする必要があります。

投資開始の1年目だけではなく、

10、20年とDCRが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須です。

DCRを時系列で確認する癖をつけてください。