不動産投資で収入を増やす為の秘密

2013-02-10 　　　　　　　　　　　　

■不動産投資家ならば当たり前のように使う言葉
　『キャッシュフロー』

　”知っていて当然の項目”も
　細かく分解していくと、
　面白いことに気づきます。

　キャッシュフローを分解してみると
　そのパーツは

　◆　家賃他収入

　◆　固定資産税、管理費など経費

　◆　元金支払いと利息支払い

　の３つのパーツにわけることができます。

■このパーツからキャッシュフローを導き出す式は

　『家賃他収入』－『固定資産税、管理費など経費』
　－『現金支払いと利息支払い』　＝　キャッシュフロー

　キャッシュフローは税金支払い前の本当の手取り額
　と言い換えることができます。

■分解してみるとわかる通り

　キャッシュフローを増やすには
　下記３つの方法しかないことに気づきます。

　▼　家賃他収入を増やす
　
　　　空室率を減らす
　　　家賃を上げる
　　　自販機などを置く　
　　　など
　　
　▼　管理費など経費を減らす

　　　自分で管理する
　　　共用部分で電気代を削減する
　　　など

　▼　元金支払いと利息支払いを減らす　　

　　　借入れ額を減らす
　　　金利を低くする
　　　支払い回数を増やす
　　　など
　

　キャッシュフローも、細かく分解していくと
　どこを増やして、減らせばいいかがハッキリわかります。

■『アセットランクシミュレーター』を使って
　シミュレーションする場合

　下記のような順番で思考回路を組み立てると
　キャッシュフローを増やす為の課題が
　見えやすくなります。

　▼　目的のキャッシュフロー額（増加額）を決めます。

　　　　　　　　↓

　▼　時系列入力画面を使って、目的のキャッシュフロー
　　　になるまで、家賃額をＵＰ、金利を下げたりを繰り返します。
　
　（毎年違う数値を入れられるので、綿密な計画立案が可能です。）

　　　　　　　　↓

　▼　設定した家賃額、金利が現実に達成可能か判断します。

　　　　　　　　↓

　▼　達成可能そうならば、どのように達成するか施策を考えます。
　　
　　　　　　　　↓

　▼　実行に移します。

■ただ、キャッシュフローを増やしたいと漠然と考えても
　どこに、どの程度手をつけたらいいかわかりません。

　色々なシミュレーションをすることによって
　ハッキリとした目標が見えてきます。

　『ゴールのない旅では、遠回りをする』だけです。

■物件購入前はもちろん、購入後もシミュレーションを
　繰り返す必要があることをお伝えするのは
　こうした理由からです。