不動産投資で収入を増やす為の秘密
■不動産投資家ならば当たり前のように使う言葉
『キャッシュフロー』
”知っていて当然の項目”も
細かく分解していくと、
面白いことに気づきます。
キャッシュフローを分解してみると
そのパーツは
◆ 家賃他収入
◆ 固定資産税、管理費など経費
◆ 元金支払いと利息支払い
の３つのパーツにわけることができます。
■このパーツからキャッシュフローを導き出す式は
『家賃他収入』－『固定資産税、管理費など経費』
－『現金支払いと利息支払い』 ＝ キャッシュフロー
キャッシュフローは税金支払い前の本当の手取り額
と言い換えることができます。
■分解してみるとわかる通り
キャッシュフローを増やすには
下記３つの方法しかないことに気づきます。
▼ 家賃他収入を増やす
空室率を減らす
家賃を上げる
自販機などを置く
など
▼ 管理費など経費を減らす
自分で管理する
共用部分で電気代を削減する
など
▼ 元金支払いと利息支払いを減らす
借入れ額を減らす
金利を低くする
支払い回数を増やす
など
キャッシュフローも、細かく分解していくと
どこを増やして、減らせばいいかがハッキリわかります。
■『アセットランクシミュレーター』を使って
シミュレーションする場合
下記のような順番で思考回路を組み立てると
キャッシュフローを増やす為の課題が
見えやすくなります。
▼ 目的のキャッシュフロー額（増加額）を決めます。
↓
▼ 時系列入力画面を使って、目的のキャッシュフロー
になるまで、家賃額をＵＰ、金利を下げたりを繰り返します。
（毎年違う数値を入れられるので、綿密な計画立案が可能です。）
↓
▼ 設定した家賃額、金利が現実に達成可能か判断します。
↓
▼ 達成可能そうならば、どのように達成するか施策を考えます。
↓
▼ 実行に移します。
■ただ、キャッシュフローを増やしたいと漠然と考えても
どこに、どの程度手をつけたらいいかわかりません。
色々なシミュレーションをすることによって
ハッキリとした目標が見えてきます。
『ゴールのない旅では、遠回りをする』だけです。
■物件購入前はもちろん、購入後もシミュレーションを
繰り返す必要があることをお伝えするのは
こうした理由からです。
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