なぜ、インカムゲインの知識だけで投資するのは危険か？

2013-02-23

◆不動産投資に興味をもたれている方に聞くと

『インカムゲインの事は考えても、
　キャピタルゲインに関してあまり考えない』

　という方が多数いらっしゃいます。

　何度も、お伝えしていますが、

『不動産投資は、インカムで成功しても、キャピタルで
　成功しないとうまくいかない投資です。』

◆今日は、キャピタルゲインを考える上で
　重要な項目の『売却時の税金』について
　考えてみたいと思います。

　売却時の税金計算のルールは

▼譲渡所得（譲渡益）の計算

　譲渡所得額　＝

　売却金額額－（購入価格＋譲渡費用－減価償却費）

▼税金

　課税譲渡所得×税率

　税率は所有期間が5年を超える場合、20％（所得税15％住民税5％）
　所有期間が5年以下の場合、39％（所得税30％住民税9％）です。

５年を超えて保有した方が
　税金が少なくなります。

◆『アセットランクシミュレーター』を使って
　シミュレーションしてみると、

　取得費用　３０００万円
　建物価格　１５００万円
　売却価格　３０００万円

　5年経過以前と5年経過後
　に売却した場合を検討してみます。

▼5年経過以前売却の場合　

　３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ５）＝３７５万円

　３７５万円Ｘ３９％　＝１４６．２５万円

▼5年経過後

　３０００万円－（３０００万円－７５万円Ｘ６）＝４５０万円

　４５０万円Ｘ２０％　＝　９０万円

　１年間売却をずらすだけで

　１４６．２５万円　－　９０万円　＝５６．２５万円
　も節税になります。

　短期譲渡の売却税は、本当に重いものだとわかります。

◆不動産投資をする場合、

　『インカムゲインの税金』『キャピタルゲインの税金』
　をしっかり考えた計画をたてなければいけません。

　今日、ご紹介した例のように、たった１年の違いや
　１％の違いが、収益結果に大きく影響します。

　色々な条件が複雑に絡み合って収益に影響します。
　物件購入前はもちろん、購入後も常にシミュレーションを
　続ける必要があります。