不動産投資物件売却価格を瞬時に計算する方法
『ソフトの売却設定欄に家賃収入で割り戻す
という項目がありますがこの機能はどのように
使ったらいいのでしょうか？』
こんなご質問をいただきました。
この機能を使うと、
▼ 物件の現在価値の概算がわかる
▼ 見当をつけにくい１０、２０年後の
売却価格を予想しやすい
などが可能です。
『アセットランクシミュレーター』には
売却価格を決定する場合に
・ 売却価格を手入力する
・ 減価償却費分を引いた価格で物件価格を割り出す
・ 家賃収入で割り戻す
の３つの方法があります。
ご質問いただいた部分は
３番目の方法についてです。
この方法を例を使って説明すると
山下さんは、ネット関連事業で成功し
その利益を元手に、
２００５年１月 横浜市中区に
ＲＣ 築１１年の物件を
１億２千万円で購入しました。
この物件の購入時、
年間家賃収入 １０８０万円 満室
表面利回りは９％でした。
それから、１５年間 山下さんは
賃貸経営を続けました。
しかし、１５年後、ネット事業も成熟し
事業を継続する為には、どうしても
この物件を売却する必要がでてきました。
この時点で、物件は老朽化もあり
満室時家賃収入 ９２０万円
空室率も２２％に達していました。
山下さんは、
『いくらだったらすぐに売却できるだろう』
と悩みました。
この時の物件周辺の平均利回りは
都心部への人口流入により
８．５％となっていました。
山下さんの売却価格を
『よい場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３種類考えてみます。
この時に便利なのが家賃収入で割り戻して
考える方法です。
平均利回りよりも、低い表面利回りで
売却できそうな場合はマイナス
平均利回りよりも、高い表面利回りでしか
売却できない場合はプラスします。
・ 高い価格で売却できる場合を想定
平均利回り８．５％－２％＝６．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ６．５％
＝１億１千４十万円で売却可能
・ もっとも可能性の高い場合を想定
平均利回り８．５％のまま割戻し
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷ ８．５％
＝８４４２万円で売却可能
・ 低い価格で買い叩かれた場合を想定
平均利回り８．５％＋２％＝１０．５％
９２０万円 Ｘ ７８％（運営率） ÷１０．５％
＝６８３４万円で売却可能
この『良い場合』『普通の場合』『悪い場合』の
３つを想定して、それぞれのＩＲＲ，税引き後ＣＦなど
投資効率を確認します。
その上で、投資を始める際に目標としていた
投資効率を下回らない価格で売却できるように
工夫する必要があります。
家賃収入で割り戻す方法は、売却を検討している物件と
似た物件の平均利回りをインターネット上で１０件程度
調べるだけで売却価格を想定できる便利な方法です。
『アセットランクシミュレーター』では
家賃収入で割り戻すの欄に割り戻す利回りを
入力するだけで、
売却を考慮したＩＲＲ，税引き後ＣＦなどが
瞬時で計算されます。
入力、計算ともに瞬時ですので
今回の例の３通りだけではなく
１％刻みに５通り計算することもストレスなく可能です。
