クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

不動産経営のプロが使う指標

　おはようございます。
　
　アセットランク
　大塚　博之です。
　
　
　収益物件の市場動向を
　見ていると、少しずつ、
　物件価格が低下しています。
　
　理由は、ご存知のように
　
　銀行の貸出が極端に
　厳しくなったことです。
　
　まだ、大きく下落して
　いませんが、徐々に
　下がっていくと思います。
　
　
　さて、こうなると気になる
　指標が「LTV」です。
　
　
　■LTV(Loan To Value)
　
　▼　計算式
　
　借入金残高 / 物件価格×100
　
　▼説明
　
　融資比率を表します。
　物件の価値に対する借入金の
　比率を算出したものです。
　
　数値が小さいほど元本の
　償還に対する安全性が
　高いことになります。
　
　
　物件価格が下落している
　局面では「LTV」が
　上昇してしまう可能性が
　高まるということです。
　
　
　ちなみに、このLTVは
　
　CPM（不動産経営管理のプロの資格）
　が全世界共通で使う指標ですので
　ぜひ、感覚を身に付けて
　いただければと思います。
　
　
　LTVが80%超になるようだと
　おそらく、銀行も担保として
　その物件を考えてくれず
　リスクの高い状態になります。
　
　
　アセットランクシミュレーター
　を使用すると以下の方法で
　簡単に確認できますので
　この機会に確認なさってください。
　
　
　1．物件に対するコメントに
　　10年目の推定LTVが
　　表示されます。

　

　2．ローン計算表を使用して
　　借入金残高を確認
　　以下の計算をして
　　確認できます。
　
　「借入金残高/物件の現在価格×100」
　
　
　1．はプラチナ会員様以上に
　ご利用いただけます。
　
　2．はご自分で電卓などで
　計算する必要はありますが
　会員種別に関係なく
　計算できます。
　
　計算する際のポイントは
　分母が「購入価格」ではなく
　「現在価格」である点です。
　
　「購入価格＝現在価格」
　
　ではありませんので
　現在価格で計算を
　なさってください。
　
　
　物件価格が上昇している
　市況では、LTVは自然と
　下がっていきますが
　
　これから、数年間予測される
　物件価格の下落局面では
　
　「元本返済額＜物件下落額」
　となり
　
　LTVが上昇してしまう
　恐れがありますので
　要注意です。
　
　
　また、銀行も新規融資する際、
　現在、投資中の物件の
　LTVを評価対象にしますので
　
　リスク管理上も
　次の投資を行う際にも
　重要な指標になります。
　
　この機会にあなたが
　投資中の物件のLTVの
　確認を行ってみてください。