不動産経営のプロが使う指標
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
収益物件の市場動向を
見ていると、少しずつ、
物件価格が低下しています。
理由は、ご存知のように
銀行の貸出が極端に
厳しくなったことです。
まだ、大きく下落して
いませんが、徐々に
下がっていくと思います。
さて、こうなると気になる
指標が「LTV」です。
■LTV(Loan To Value)
▼ 計算式
借入金残高 / 物件価格×100
▼説明
融資比率を表します。
物件の価値に対する借入金の
比率を算出したものです。
数値が小さいほど元本の
償還に対する安全性が
高いことになります。
物件価格が下落している
局面では「LTV」が
上昇してしまう可能性が
高まるということです。
ちなみに、このLTVは
CPM（不動産経営管理のプロの資格）
が全世界共通で使う指標ですので
ぜひ、感覚を身に付けて
いただければと思います。
LTVが80%超になるようだと
おそらく、銀行も担保として
その物件を考えてくれず
リスクの高い状態になります。
アセットランクシミュレーター
を使用すると以下の方法で
簡単に確認できますので
この機会に確認なさってください。
1．物件に対するコメントに
10年目の推定LTVが
表示されます。
2．ローン計算表を使用して
借入金残高を確認
以下の計算をして
確認できます。
「借入金残高/物件の現在価格×100」
1．はプラチナ会員様以上に
ご利用いただけます。
2．はご自分で電卓などで
計算する必要はありますが
会員種別に関係なく
計算できます。
計算する際のポイントは
分母が「購入価格」ではなく
「現在価格」である点です。
「購入価格＝現在価格」
ではありませんので
現在価格で計算を
なさってください。
物件価格が上昇している
市況では、LTVは自然と
下がっていきますが
これから、数年間予測される
物件価格の下落局面では
「元本返済額＜物件下落額」
となり
LTVが上昇してしまう
恐れがありますので
要注意です。
また、銀行も新規融資する際、
現在、投資中の物件の
LTVを評価対象にしますので
リスク管理上も
次の投資を行う際にも
重要な指標になります。
この機会にあなたが
投資中の物件のLTVの
確認を行ってみてください。
