自宅購入は不動産投資
日経電子版に自宅購入が
不動産投資であることが分かる
記事がありましたので
ご紹介します。
・・以下引用・・
2019/10/24 日経電子版
2009年に1850万円で買った
オーナーはしばらく自身で住み、
いったん賃貸に回した後、
17年に2300万円で売った。
賃料のほか450万円の
差益が出た。
マンション管理士でもある
渕ノ上弘和社長はこうした取引を
一般の不動産投資と区別して
「自宅投資」と呼ぶ。
・・引用終わり・・
メールセミナー等での
「自宅購入は投資の側面があります」
という趣旨を常々
お伝えしていました。
今日、ご紹介した記事は
より投資に視点に置いて
購入したパターンだと思います。
2009年に購入して2017年に
売却とかなり良いタイミングで
入口～出口を迎えています。
これでキャピタルが450万円です
ので、大きな投資をしている
不動産投資家からすると
物足りないと思います。
しかし、リスクとリターンを
考えた時には悪い投資では無い
かもしれません。
〇億円の家賃収入等を謳って
書籍などが販売されますが
実際はかなりリスクの高い
投資になる可能性があります
色々なリスクがありますが
その中でも大きな投資に
なった際に目立つリスクが
1.流動性リスク
2.金利上昇リスク
です。
1．流動性のリスク ですが
このような高額な投資物件は
売却する際も投資家にしか
売却できません。
直近では、2018年頃からが
その状況が始まったポイント
になりますが
市況により極端に価格変動幅が
大きくなります。
ついこの前まで1億円で売れた
物件が8,000万円でしか売れない
という状況が起こりやすい
ということです。
何らかの理由で売却が必要に
なった際に、
少しタイミングをずらすと
借入を返済できない価格
でしか売却できない
ということになりかねません。
2.金利上昇リスクは読んで
そのままです。
多額の家賃収入を得る為には
大型の物件を購入する必要が
出てきます。
そうなるとローン額が
多額になる場合が殆どです。
今は、過去最低の金利ですので
意識しませんが、万が一
金利が上昇した場合の
破壊力は想像以上です。
【ローン条件】
【金利1.2%で上昇無】
【金利1.5%へ5年目に上昇】
アセットランクシミュレーターでシミュレーション
たった0.3%の上昇でも総支払額が
300万円も増加します。
この2つのリスクの怖い所は
投資家サイドでコントロールが
困難なことです。
大きな投資を進めるには
ある程度、このようなリスクを
許容する必要があります。
それに比較すると
「自宅投資」レベルですと
低リスクです。
ただ、金額は正直
投資で成功とは言い難い額
になります。
では、どちらの投資が
正解の投資なのか
答えはご自身の目的による
です。
例えば目標が
「資産数十億円欲しい」
ということであれば
大きな投資が必要です。
しかし、月に10万円増えれば
いいやというのあれば
必要無いでしょう。
不動産投資を始める前に
自分の目標がどこに
あるのかを見極めるのは
重要です。
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