日経新聞のマンション動向に関する記事
2019年4月～9月の
データですが価格は、
まだ、上昇しています。
・・以下引用・・
首都圏マンション需要なき
価格上昇 28年ぶり6000万円
建設費の上昇で価格が
高騰したため売れ行きは
鈍化しており、
契約率も11年ぶりの
低水準となった。
需要が低迷する中で
価格が高騰する異常な
事態になっている。
・・引用終わり・・
不動産投資用物件の
話ではないですが
売れない中でも
価格が下げて来ない
ようです。
確かに、東京のブランド地域は、
さすがにこれは高いな
という価格が散見されます。
それに対して収益物件は
価格が下がってきました。
ワンルームや区分所有物件の
下落率は高くないですが
いわゆる、1棟物の中古物件の
価格は下がっています。
特に、RCの1棟物件は
価格が高いこともあり
下落額が大きいです。
これらの物件は、さすがに
現金で買う投資家は少ないので
銀行からの借入になります。
それを考えると、完全に
銀行からの融資が受けにくく
なっている影響が出ています。
確かに、2017年頃の価格で
不動産投資シミュレーション
していると
※FCRが低下した影響で
投資当初は何とか
キャッシュフロー（CF）
回るけど
年数が経過して
■修繕費の増加
■元金支払率増加
■減価償却費減少
してくるとCFが
キツイ状態になるのが
シミュレーション上
明らかな物件が
散見されました。
その頃と比較すると
市場環境は若干マシに
なったと思います。
ただ、まだ、
今後の金利動向等を考慮する
シミュレーションをすると
厳しい物件が多いと思います。
多くの場合、投資物件から
価格が下落して、実需物件と
なりますので、
そろそろ、
普通のマンション物件も
下げ始めるかなという時期
になっていると思います。
※FCR(Free and Clear Return)
▼計算式
ネット収入（年） /
総購入コスト * 100
◆説明文
家賃収入とその他収入の
合計値から維持管理費を
引いた額と購入時に
かかった全ての費用で
割り利回化したもの。
実質収入と実質購入価格で
計算されるため利回指標で
もっとも正確性が高い指標。
取引価格・公示地価検索システムに推定価格機能を追加 
