銀行が不動産投資に融資してくれた理由
おはようございます。
アセットランク.Com
大塚 博之です。
先週、松島屋さんという
大福の有名な店で豆大福を買いました。
東京三大福の一つらしいのですが
豆がしっかりした触感で餡子も
さっぱりしていて美味しかったです。
驚いたのが、11時頃になると
売り切れることです。
お客様や大切な人への
手土産に利用するのにも
ピッタリの店だと思います。
さて、大塚さんは銀行から
融資を受けた際に
融資を受けられた理由を
考えたことはあるでしょうか。
銀行が融資をしてくれた場合
以下のいずれかに
当てはまっています。
１．現在の土地・建物の価値が
融資額に見合っている
２．物件の将来の収益性が
融資額に見合っている
３．個人の給与など将来の収入が
融資額に見合っている
１，２が主な理由でお金を
借りられた場合は良いのですが
３．だけに該当して融資を
受けてしまった場合
「借りられた」
と喜んでばかりもいられません。
理由は
「2度と銀行からお金が借りられない」
という状況になりかねないからです。
不動産投資の魅力は、1回、2回、3回と
投資を繰返してキャッシュフローが
増加していくことです。
しかし、３．個人の給与など
将来の収入が銀行からすると魅力で、
物件には魅力がないと
判断されていた場合
繰返しの不動産投資ができなくなる
可能性があります。
この場合、単純に
▼生涯年収1億円の人→1,000万円
▼生涯年収2億円の人→3,000万円
▼生涯年収3億円の人→5,000万円
（例で正しい基準ではありません）
と生涯年収に応じて
借りられるだけです。
つまり、
『３．個人の将来の収入』
だけで借入した場合
生涯年収で借りられる
上限に達した時点で
不動産投資が終了
となってしまいます。
新築ワンルームマンションは
ほとんどが、このパターンです。
不動産投資で借入をする場合は
１．現在の土地・建物の価値
２．物件の将来の収益性
が銀行の貸付基準に達していて
３．個人の将来の収入
は補足程度の役割というのがベストです。
融資を受ける際には
銀行はどんな判断をして
融資をしてくれたのか考える癖を
つけていただければと思います。
