銀行はこんな物件には融資しない

2014-10-18

今日は、銀行の融資について書きます。

結論から書くと

『ＤＣＲが1.2を下回った物件には融資しません』

ＤＣＲとは(Debt Coverage Ratio)
　　　　

　『ネット収入（年） / 支払額（年）』

　年間ネット収入を年間の元利返済額（ＡＤＳ）で割り出した数値です。
　不動産投資によるリスクを回避するための指標です。

　ローン返済額の何倍ぐらいの実質収入があるかを判断できます。
　投資計画における安全性を確認する大きな目安となっています。
　この数値は高い方がより安全性が高いと判断できます。

銀行が融資する際に考えることは

『とにかく、絶対にとりっぱぐれないようにする』
ということです。

ＤＣＲが1.2を下回るような物件だと

・　わずかに空室率が増えて家賃収入が減った

・　わずかに金利が上がって支払額が増えた

というだけでデフォルトのリスクが高まります。

私たち投資家は、とかくリターンのことばかり
中心に考えます。

しかし、銀行はリスク（デフォルト）を
いかに回避するかを中心に考えます。

このギャップが融資を受ける際の大きな壁となります。

銀行の立場になって、投資の説明をするならば

『この物件（わたし）はいかにデフォルトの
　リスクが低くしっかり返済しますよ。』

という視点に立つ必要があります。

投資の全期間でＤＣＲが1.2以上であることは
不動産投資を考える上で必須といえます。