不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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100万円の物件に投資して5年後の姿はどうなるか

2020-08-01
おはようございます。
 
アセットランク
大塚 博之です。
 
昨日、スマホで物件情報を
見ていると、広告として
こんな物件が表示されました。
 

100万円・20.4%

 
いつもだったら、興味を持たず
クリックしないのですが
 
綺麗な写真が掲載されており
色々なページでグーグル広告に
追いかけられた効果で思わず、
クリックしました。
 
20.4%の利回りだと
年間約20万円の家賃収入
を得られますので5年間で
自己資金を回収できる計算です。
 
  

物件の概要

 
物件概要は
 
■所在地:政令指定都市
■交通:主要駅からバス10分
■築年数:32年
■平米:約15平米
■管理費:5,000円
■修繕費:5,050円
■賃貸中
 
これだけの情報が分かると
だいたいのシミュレーションが
可能ですのでシミュレーションを
してみます。
 

 

シミュレーション結果

 
CFシミュレーションした結果は以下です。
 
2020年は7月に取得とした為
半分の収入です。
 

某ワンルームマンションのシミュレーション結果
 
シミュレーション内容で
注目していただきたいのが
「自己資金回収率」です。
 
表面利回りの単純計算だと
5年で回収できる計算でしたが
 
取得費用、管理費、積立金、税金を
考慮すると2039年の20年後に
ようやく100%になっているのが分かります。
 
しかもこのシミュレーションは
シミュレーションにならない位の
甘々のシミュレーションです。
 

 

現実を考えると

 
上記シミュレーションは
 
・稼働率100%
・家賃額一定
・この不動産以外の所得0円
 
でのシミュレーションです。
 
これらにある程度現実感を持たせた
シミュレーションをすると
 
某ワンルームマンションのシミュレーション結果(空室等考慮)

 
20年後でも半分も回収できない事が
分かります。
 

 

安いのには訳がある

 
この手の物件は似たような
結果になる物件がほとんどです。
 
家賃額(利回)を倍にする位の
投資術が無いと難しい物件です。
 
また、月家賃が30,000円を切る
物件になると借主とトラブルが
増える傾向にあります。
 
色々、考慮すると投資にならない
可能性が高い物件です。
 
ある程度のシミュレーションを
行わずに表面利回りだけで
投資してしまう危険性が
よく分かる物件です。


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