クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

2000万円の運用先を不動産以外で選択肢する方法

資産運用の方法は不動産だけではありません。株、債権、仮想通貨等数限りなくあります。

　

もし、2,000万円の自己資金を投資するならばどこに投資すべきでしょうか。

　

　

2,000万円の運用先

　

今回は2,000万円の運用先として、株と不動産に絞って検討します。

 

まず、それぞれの良い点と悪い点を確認します。

 

このまったく異なる投資対象を比較するのに便利な指標はIRRです。

　

　

収益率比較に便利なIRR

　

Internal Rate of Return（IRR/内部収益率）は不動産投資と他の収益率を比較する際に便利な指標です。ただ、一般の大家さんはあまり利用していません。家賃収入のキャッシュフローだけを強く意識した分析では使うことは少ないからです。

 

しかし、自己資金を効率よく運用するという、資産形成で重要なファクターを確認するには使いやすい指標です。

 

IRRには2種類あります。

 

1.BTIRR⇒税引き前の金額で計算
　
2.ATIRR⇒税引き後の金額で計算

 

IRRを計算する際に必要な項目は

 

1.投資した自己資金額

2.運用中の家賃・配当等の額

3.売却で受け取れる収益の額

 

この3項目の情報があればExcelで簡単に計算できます。Excelを利用したIRR(内部収益率)の計算例は

　

　
赤枠の中がIRRの計算結果と計算式です。さらに、Excelでの計算方法を知りたい方は「IRR 関数(Microsoft社)」をご確認ください。

　

また、IRRについては「インフレ時代の不動産投資で利用したい指標」もご確認ください。
　
　

不動産と株の運用状況を比較する

　

不動産と株のIRR比較を以下の内容で行います

　

　

税引き後の手取り額を利用してATIRRを計算します。

　

　

 

それぞれ、投資開始から10年後に-20%～+20%で売却できた場合の運用比較です。圧倒的に不動産の数値の高いことが分かります。

 

理由は

 

1.利回りが高いこと

 

2.借入を利用して8,000万円の投資ができたこと

 

3.減価償却を利用して課税所得が減少していること

 

です。

 

ちなみに、不動産のATIRRと同等の運用成績を出すために必要な株の売却額は

 

株での運用は値上がり（売却益）の重要性の高いことが分かります。

　
ただ、不動産ならではの注意点もあります。今回のシミュレーションでは、空室、家賃下落、金利上昇等の影響を一切考慮していません。不動産での運用はこれらのリスクを引き受けることで、株よりも有利な運用ができている側面もあります。

　

　

運用先は不動産だけではない

　

シミュレーションを行うことで、それぞれの特徴が分かります。運用先は不動産だけではありません。
　
不動産に優位性があるかは、他の投資対象と比較しないと分かりません。ぜひ、ご参考に、ご自分の目標と合致する投資対象は何なのか検討する参考になさってください。
　
　

（動画）不動産投資にIRRを利用する

　
※不動産投資ツール　アセットランクシミュレーターを利用した不動産投資シミュレーション時にIRR（内部収益率）を活用する方法

　
　

1. 不動産投資指標を利用して物件価格が割安か確認する方法
2. 
   10年後の売却価格を推定する方法