知識豊富な投資家さんも陥る罠

2018-04-30 　　　　　　　　　　　　

先日、浜田さん（仮名）という投資家さんから
不動産投資について、色々とご相談を受けました。

空室の悩みや、家賃滞納への対応、銀行金利のことなど
色々なお話をしました。

浜田さんは、非常に勉強されている投資家さんで
しっかり、ご自分の考え方も持たれて、知識も豊富でした。

しかし、話していると、何か、しっくりこない部分がありました。

話をしているうちに、その理由が分かってきます。

浜田さんには

「出口戦略の発想が一切ない」

ということでした。

不動産投資で成否を決める要素に

1．インカムゲイン（ロス）
2．キャピタルゲイン（ロス）

の2つがあります。

多くの投資家さんの傾向として

インカムゲイン、

賃料収入をしっかり確保すること
だけに目が向き、

キャピタルゲイン、

物件の価値を維持又は上昇させ、最適なタイミングで
できるだけ高く売る視点が抜けています。

賃料収入をしっかり確保することだけに
目を向けてしまった場合の例として

この例の場合、約15年間十分に賃料収入で収益をあげていますが

16年後に売却した際に大きく資産価値が下落した為
自己資金を回収できずに投資を終えています。

この例の場合は、完全に投資として失敗と言えます。

そして、失敗の理由は、「出口戦略」を
真剣に考えていなかったということです。

不動産投資は、投資対象が不動産であるがゆえ

株などと比較すると流動性の低い（売りにくい）資産です。

それだけに「出口戦略」は物件に投資してから考えるでは遅いです。

投資を開始する前に、どのような出口戦略を描いて
投資をしていくのか？

シミュレーションも含めて、その視点を持っておく必要があります。