クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

デッドクロスが何年後に発生するかご存知ですか

　アセットランク.Com
　大塚　博之です。 
　
　
　11月27日に一部アップデートを
　行います。
　
　コメント機能に以下を追加します。
　
　
　▼希望するFCR（利回）達成に
　必要な物件価格の表示
　
　▼希望するLTVの達成に
　必要な自己資金額の表示
　
　▼デッドクロスが発生する
　　タイミングの表示
　
　以上を追加いたします。
　
　
　さて、今日はコメント追加を行う
　
　不動産投資を進めていく上では
　知っておくべき言葉であり
　重要な分岐点である。
　
　「デッドクロス」について書きます。
　
　
　▼デッドクロス
　
　「元金支払分　＞　減価償却費」
　
　となるポイントのことです。
　
　
　ここでクイズです。
　
　以下の画像のシミュレーション結果で
　デッドクロスが発生している年は
　何年でしょうか
　
　
　

　
　答えは、2032年です。
　ただ、おそらく2033年と思われる方が
　多いと思います。
　
　
　2032年と2033年の減価償却費と
　元金支払分のバランスを確認すると
　

　
　
　
　2032年にデッドクロスが発生しています。
　但し、2032年は金額に大きな差がない為
　大きな影響は発生していません。
　
　
　問題は、2033年以降です。
　設備部分の減価償却が終わることで
　70万円以上の差額が出ています。
　
　
　では、なぜ、デッドクロスが起こることが
　問題なのか？
　
　それは、手取額（税引後CF）が
　大幅に減少するからです。
　
　
　理由は、税務上の損金となる
　減価償却費が減って
　
　損金とならない元金支払が
　増加しているからです。
　
　
　今回の例の場合、2033年から、
　約20%も税金の支払が増加してます。
　
　　　
　デッドクロスは不動産投資の計画に
　大きな影響を与えます。
　
　必ず、どの時点でデッドクロスが発生し
　その際に、どのような対応を取るのか
　シミュレーションしておく必要があります。
　
　次回は、デッドクロスにはどんな対策が
　効果的かについて書きます。