クラウド型不動産投資ツール　アセットランクシミュレーター　2009年から4,873人以上の投資家さん、大家さんにご利用いただいています。投資検討(利回り・キャッシュフロー・返済分析等)から売却戦略（IRR・売却キャッシュフロー等）迄のトータルなシミュレーション・分析・管理を行える不動産投資ソフトです

いまさら聞けない、不動産投資の重要な指標

　先日、以前働いていた職場の
　部下と同僚と食事をしてきました。
　
　その仲間と不動産の話題になりました。
　不動産と言っても住宅用です。
　
　
　よくある、借りた方が得か
　買った方が得かという話しです。
　
　案の定、意見が真っ二つに
　分かれました。
　そこで、どう思いますと問われたので
　
　「人に直ぐ貸せそうな不動産なら
　買った方がいいんじゃない」
　
　という意見を言うと
　
　
　自分で住む家なんだから
　貸すとかは関係ないという反応でした。
　
　資産価値の事を考えれば
　貸せるというのは大事だと思います。
　
　
　「適正な価格で直ぐ貸せる　＝
　適正な価格で直ぐ売れる」
　
　に限りなく近いです。
　
　
　
　さて、今日はIRRについてです。
　
　IRRは考え方とすると
　利回りに近いものです。
　
　
　利回りで思い浮かぶのが
　
　・　表面利回り
　・　実質利回り
　・　ＦＣＲ
　
　などだと思います。
　
　ただ、この3つとも大きな弱点
　があります。
　
　
　その弱点とは
　
　「時間による変化について
　考慮されていない」
　
　点です。
　
　
　不動産投資は1日、2日で終わるもの
　ではなく、10年、20年という単位
　で投資します。
　
　10年、20年の間に、家賃や維持費用
　など様々な要素が大きく変化します。
　
　表面利回り・実質利回り・ＦＣＲは
　計算した時点での利回りしか
　分かりません。
　
　
　「時間について考慮されていない」
　とはこのような意味です。
　
　
　そこで、必要になる指標がＩＲＲです。
　
　ＩＲＲとは・・・
　
　内部収益率とも言います。
　一定期間のキャッシュフローを
　もとに計算された利回りです。
　
　
　例を使って説明します。
　
　・　1,000万円を投資
　（1,000万円は元本割れしないと仮定）
　
　・　1年に100万円の収入
　　　この場合、利回りは10%
　　
　10年間　100万円の収入が
　変わらなければ、ＩＲＲも10%になります。
　
　
　しかし、現実には2年目は90万円、
　3年目85万円　と毎年収入は
　一定ではありません。
　
　このような変化を考慮した、時間軸の
　利回りを確認する時にＩＲＲは便利です。
　
　
　ＩＲＲはエクセルを使って計算できます。
　
　 
　
　
　ＩＲＲを利用することで
　10%だと思っていた利回りは
　実は9.24%だったことが分かります。
　
　
　不動産投資シミュレーションをする際は
　ぜひ、ＩＲＲを確認してみてください。