融資が厳しくなって困るかもしれない大家さんとは
おはようございます。
アセットランク
大塚 博之です。
・融資が厳しくなった。
・物件の動きが少なくなった
と一見、暗そうな話を
よく聞きます。
ただ、これはチャンスが
到来するまでのインターバル
だと思っています。
融資が厳しくなって
物件の動きが鈍くなれば
物件価格は下がってきます。
物件価格が下がって
金利が変わらないのならば
投資としての魅力が
増していきます。
不動産の場合、
株のように流れが変わって
明日、大きな変化が見える
という投資ではありません。
半年、1年すると
徐々に変化が見えてくるの
ではないかと思っています。
さて、先程も書きましたが
銀行の融資姿勢が厳しく
なっています。
つまり、
「借りたくても借りられない」
状態になっています。
まず、この状態で困っている
ことが想像できる方は
「融資を受けたい人」
です。
そして、もう1人
困ったと思っている人が
いると思います。
「物件を売却したい大家さん」
です。
買いたい人が融資を
受けられなければ売れない
わけですから。
こんな時に重要になるのが
「高い値段で
売ろうとしすぎない」
ことです。
では、どんな判断をすれば
いいのでしょうか。
例えば、指値が来て
自分の思っていたよりも
低い価格でも
自分が納得できる
収益が出そうならば、
タイミングを逃さず
売ることも検討する
ということです。
では、具体的に
その判断をする手順を
どうしたらいいか？
文章で書くならば
「投資開始からの”実績値”の
家賃収入、維持管理費、
修繕費などを考慮して
売却シミュレーションを
行ってみる。」
ということです。
売却価格を何種類か
変化させてみて
・売却後に手元に残るCF
・自己資金＋αいくら
回収できるのか
・自己資金に対して
IRRは何パーセント
だったか
を確認して
いくらで売却できたら
収益上、納得できる線なのか
決めておくことです。
こうすることで
いざ、売却という時に
意思決定を行いやすく
なります。
ぜひ、お試しいただければ
と思います。
アセットランクシミュレーター
で行う手順は以下に纏めて
いますので参考になさって
ください。
↓
https://assetranksimulator.com
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