不動産投資シミュレーションソフト「アセットランクシミュレーター」

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BSを使って10年後の資産増加額を調べる方法

2021-10-29

不動産投資の成績を確認する際に、1番最初に注目するのは、多くの人が税引き後キャッシュフロー(CF)だと思います。

 

税引き後CFは、本当の手取りになる金額です。投資の成否を考える上で、最も重要な項目と言って問題ないです。
 
しかし、税引き後CFを確認するだけでは、見えてこないポイントもあります。
 
そのポイントは、
 
「年を追う毎に、資産が増加しているか」
 
です。

 

 

資産運用

 

不動産を購入する目的は、自分が住む、節税、資産防衛等、色々あります。
 
その中でも、目的が資産運用という場合には、資産がしっかり増加しているかを確認することは、非常に重要です。
 
しかし、資産が増加しているかは、税引き後CFを確認するだけでは分かりません。こんな時にBSを利用すると便利です。

 

 

不動産投資でBSを利用

 

バランスシート(BS)は、自分の資産状況を把握するのに非常に便利です。
 
BSと聞くと難しく思えるかもしれません。しかし、それは、上場企業等のBSを思い浮かべるからだと思います。
 
個人の資産状況を把握するには、もっと簡便なBSを利用するだけで、かなり、状況を把握できます。いつものように、サンプル物件を利用してご説明します。
 
サンプル物件の概要は以下です。
 
新築木造6,800万円 表面利回り7.10% 自己資金0の全額借入で、年収1,000万円の人が購入した想定です。
 
新築木造物件_不動産投資シミュレーション
 
 
次の、項目で税引き後CFの結果を確認します。

 

 

税引き後CFの結果

 

以下は税引き後CFの結果です。
 

新築木造シミュレーション_10年後のバランスシート
※アセットランクシミュレーター賃貸経営サポート 時系列分析機能を利用
※結果を抜粋して掲載
 
 
赤枠の税引き後CFの部分を確認すると、毎年、CF黒字が続いて、少しずつ、キャッシュが溜まっています。
 
しかし、年を追うごとに、CF黒字が少なくなり、投資開始28年後に赤字になります。
 
これは、いわゆるデッドクロスの状態が進むことで起こる現象です。特に、今回のサンプル物件のように借入割合が高い場合には発生しやすいです。
 
CFだけの結果を考えると、30年で約800万円ですので、1年にすると約26.6万円、月にすると約2.2万円程度。「う~ん、微妙」という結果です。
 
しかし、BSで状況を確認すると、違った結果が見えてきます。

 

 

シミュレーションをBSで確認

 

では、BSのシミュレーション結果を確認していきます。
 
BSはアセットランクシミュレーターの賃貸経営サポートを利用すると確認できます。
 
賃貸経営サポートの時系列集計機能を使用することで、減価償却費を考慮した、いわゆる積算価格を基にしたBSが確認できます。(文章の最後の動画で確認方法をご紹介しています)
 
まず、投資開始10年後の2031年のBSです。赤枠で囲った、純資産合計に注目してください。
 
今回の場合、自己資金0での投資ですので、純資産合計部分が、純粋に資産が増えた金額です。10年後に約1,250万円 資産が増加しています。
 
新築木造シミュレーション_10年後のバランスシート
 

さらに、10年後(投資開始後20年 2041年)、20年後(投資開始後30年目 2051年)を確認すると
 
 
新築木造シミュレーション_20年後のバランスシート
 

新築木造シミュレーション_30年後のバランスシート
 

2051年のBSの、資産(向かって左)を確認すると、減価償却が終了。土地分だけが資産として計上されています。負債(向かって右)に目を向けると、借入を完済して、純資産が約5,300万円になっています。つまり、30年で、5,300万円 資産を増加させたことになります。
 
当然、土地が購入時より高くなった場合は、その分、資産は増加します。逆に、安くなった場合は減少します。
 
このように、資産状況はBSで確認すると、とても把握しやすいです。

 

 

BSで状況把握する重要性

 

不動産で資産運用をする場合、毎年のCFを、しっかり管理していくことは重要です。
 
しかし、それだけではなく、運用した結果、どのような資産状況になるかを把握することも重要です。
 

  

※以下の動画でアセットランクシミュレーターを使用して、BSを確認する方法を紹介しています。

 


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