不動産投資のローン年数を決める為のポイント

2013-01-24 　　　　　　　　　　　　

『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
　お持ちなのは融資に不利です。』

これは、不動産投資向融資を
やられていた方からお聞きした話です。

ここででてくる耐用年数とは、
”法定耐用年数”ではなく、

銀行が貸出基準にする
”経済耐用年数”のことです。

一覧表にまとめると
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経済耐用年数　　　　　　　　　　法定耐用年数
木造　　２０年　　　　　　　　　　　２２年
軽量鉄骨　２０年　　　　　　　　　　２７年　
鉄骨造　　３５年　　　　　　　　　　３４年
鉄筋コンクリート　４０年　　　　　　４７年
鉄骨鉄筋コンクリート　４５年　　　　４７年

＊経済耐用年数は銀行によって＋－１０％程度の違いがある

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◆一番最初に書いた

　『耐用年数よりも長いローン期間の物件を
　お持ちなのは融資に不利です。』

　とは、経済耐用年数を超えて融資を受けると
　次の融資が受けにくくなるということです。

◆融資期間を延ばすことはキャッシュフローを
　増やすにはとても有効な方法です。

　例を上げると

　物件価格　　　60,000,000
　取得経費　　　 9,000,000
　家賃額　　　　 500,000/月
　自己資金　　　15,000,000
　借入金　　　　54,000,000
　元利均等　　２５年　３％
　築５年　軽量鉄骨

　この条件だと、
　【ローン年数２５年】＋【築年数５年】＝３０年で
　大きく経済耐用年数を超えてしまいます。

　この条件のキャッシュフローは
　年　1,727,112円です。

◆では、経済耐用年数以上にならない
　借入期間　１５年のキャッシュフローは
　どのくらいになるでしょうか？

　ネット収入が4,800,000円に対し
　元利返済額が4,474,968円
　返済率９３％

　キャッシュフローは、
　何と、５分１以下の
　325,032円になってしまいます。

◆借入れ期間がいかにキャッシュフローに
　影響を及ぼすかお分かりいただけると思います。

　お話をお聞きした元銀行融資担当者さんによると

　『１棟目のローン期間が経済耐用年数を超えた
　おかげでプラスキャッシュフローになる物件では
　２棟目の融資に大きな影響を及ぼす』

　そうです。

◆ただ、ローン期間を短くしてキャッシュフロー額が
　極端に少ないようでも空室リスクなどが高まるばかりです。

　どの程度のローン年数がキャッシュフローと
　次の融資を考えた場合によいバランスか
　じっくりとシミュレーションする必要があります。