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変動金利から固定金利へ借り換えが必要か検証する方法

2022-01-21

最近、投資家仲間の間で、借入の借り換えについて話題になりました。

 

ご存知のように、アメリカ等ではインフレ率が高くなり、利上げの話が出ています。
 
また、日本も、日銀の金融政策決定会合議事要旨を読んでいると、前と少し、ニアンスが変わったかな?という印象を受けるからです。
 
つまり、異常な低金利環境に数年以内に変化があるのではないか。
 
ということから、変動金利⇒固定金利への借換が必要なのか話題になりました。
 
ただ、本当に変動金利⇒固定金利への借換が必要なのかは、具体的にシミュレーションを行わないと見えてきません。

 

 

金利上昇への対策

 

現在の超低金利環境を前提とした不動産投資を行っている場合、金利上昇リスクは非常に大きいです。
 
しかし、金利上昇リスクへ対応する方法は限られています。ほぼ、以下の3つしかありません。
 
1.低金利の金融機関へ借換
 
2.借入を繰上返済
 
3.固定金利へ借換
 
1.は他の金融機関に借換ても金利が大幅に下がることはないと考えられるので、対策としては難しいです。
 
2.は手元の現金が豊富な投資家さんには有効な手段です。しかし、現実問題、可能な投資家さんは多くないと思います。
 
対策として、1番現実的なのが3.になります。ただ、固定金利へ借換した場合には、当然、変動金利よりも金利が高くなります。

 

 

固定金利への借換は得か

 

変動金利⇒固定金利へ借換を行って、本当に得になるかを、サンプル物件を使って検証します。
 
不動産投資シミュレーション_変動金利から固定金利へ変更する
 
物件は2017年1月に購入しています。
 
シナリオ1は、2022年に将来の金利上昇を予測して2%の固定金利へ借換
 
シナリオ2は、借換を行わず変動金利のまま、2024年に2% 2028年に2.5%に変動
 
のシナリオでシミュレーションを行います。

 

 

変動VS固定金利シミュレーション

 

シナリオ1とシナリオ2の、キャッシュフロー(CF)シミュレーション結果は以下です。
 
不動産投資シミュレーション_変動金利から固定金利へ借換シミュレーション結果
 
不動産投資シミュレーション_変動金利のままのシミュレーション結果
アセットランクシミュレーターの収支詳細機能を利用
※一部を抜粋して表示
※固定借換時の手数料等は考慮せず
 

シナリオ1とシナリオ2の2036年(投資開始20年後)の結果を確認すると、若干、シナリオ1が良い結果ですが差はほどんどありません。
 
今回のシナリオの場合、固定へ借換は不要という結論なります。

 

 

すぐには対応できない

 

正直、将来、どのようように、金利が変動していくかは分かりません。
 
ただ、1つだけ言えるのは、現状の金利より下がることは考えにくいということです。つまり、近い将来、金利が上昇する可能性は十分にあるということです。
 
「金利が上がる!」という時点で固定金利へ借換を検討しても手遅れになる可能性が高いです。
 
まだ、低金利環境下の今から、
 
▼どの程度の金利上昇まではCF赤字にならないか
 
▼固定金利へ借換た場合のCFはどうか
 
▼固定金利借換と変動金利で金利上昇した場合の比較
 
をシミュレーションしておくことをお勧めします。
 
アセットランクシミュレーターを利用した固定金利への借換シミュレーションの具体的な操作方法を、以下の動画でご紹介しています。

 
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