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最低限確認したいキャッシュフローの3項目

2022-09-05

「キャッシュフロー」
 
おそらく、多くの人が不動産投資指標の中でも、もっとも重要視する指標だと思います。また、不動産運用で重要な管理項目の1つです。
 
今日は、不動産投資のキャッシュフローについてです。

 

 

キャッシュフローの種類

 

不動産投資のキャッシュフローは大きく2種類あります。
 
▼家賃等収入のキャッシュフロー
 
▼売却のキャッシュフロー
 
この2つとも税引き前と税引き後があります。
 
つまり
 
1.家賃等収入の税引き前キャッシュフロー
2.家賃等収入の税引き後キャッシュフロー
3.売却の税引き前キャッシュフロー
4.売却の税引き後キャッシュフロー
 
の4つに分けられます。
 
それでは、それぞれの特徴を確認します。

 

 

4つのキャッシュフロー

 

4つのキャッシュフローの計算式は
 
1.家賃等収入の税引き前キャッシュフロー 
⇒ 家賃等収入 - 維持管理費 - 返済額
 
2.家賃等収入の税引き後キャッシュフロー
⇒ 家賃等収入 - 維持管理費 - 返済額 - 所得税等税金
 
3.売却の税引き前キャッシュフロー
⇒ 売却価格 - 売却諸費用 - 借入残高
 
4.売却の税引き前キャッシュフロー
⇒ 売却価格 - 売却諸費用 - 借入残高 - 所得税等税金
 
税引き前は、不動産の運用又は売却でいくらお金が残るか。税引き後は本当の手取り額になります。
 
それでは、キャッシュフローシミュレーションのサンプルを使って、最低限チェックしたいポイントについて確認します。

 

 

キャッシュフローシミュレーション

 

上が家賃等収入のキャッシュフロー。下が売却のキャッシュフローです。
 

不動産投資キャッシュフローシミュレーションのサンプル(インカムゲイン)
※2031年には売却のキャッシュフローを加算
 
不動産投資キャッシュフローシミュレーションのサンプル(キャピタルゲイン)

アセットランクシミュレーター収支詳細画面の一部抜粋
※キャッシュフロー⇒CFと表記

※個人の場合売却と家賃等収入の所得税等税金は個別に課税(国税庁HP
 
 
まず、家賃等収入のキャッシュフローは1年だけ確認しても意味がありません。時系列で確認することが重要です。
 
時系列で確認したい最低限のポイントは
 
1.税引き後キャッシュフローに赤字の年がないか
 
2.税引き後キャッシュフロー累計で自己資金を回収できるか
 
売却キャッシュフローで確認したい項目は
 
3.借入残高を返済できて、売却キャッシュフローがプラスか
 
この3つの項目は必ず確認が必要です。
 
最低限、この3項目をクリアしないと、不動産の購入が投資として成り立ちません。
 
1.をクリアできない場合、その年は給与等の他の収入から補填が必要になります。
 
2.をクリアできない場合、苦労して運用して投資した自己資金を減らす結果になります。
 
3.をクリアできない場合、売却時に預貯金から充当しなければなりません。最悪、売りたくても売れないという事態が発生します。

 

 

キャッシュフロー分析の重要性

 

時系列のキャッシュフローシミュレーションは、不動産投資シミュレーション中でも、もっとも重要です。
 
また、キャッシュフローのシミュレーションを行う場合は、家賃下落等を考慮して行うのがベストです。
 
ご紹介した内容を参考に、最低限確認したい3項目を確認していただければと思います。
 
※アセットランクシミュレーターを利用して家賃下落等を考慮したキャッシュフローのシミュレーションを行う方法を動画でご紹介します

 

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